Bij het doorstromen naar een grotere woning moet je vijf zaken goed op orde hebben: de volgorde van verkopen en kopen, een onderbouwde vraagprijs, inzicht in alle bijkomende kosten, een eventuele overbruggingsfinanciering en het juiste moment om een makelaar in te schakelen. De combinatie van deze stappen bepaalt of de overgang soepel verloopt of juist voor stress zorgt. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen, zodat je met een helder hoofd kunt beginnen.
Wat is de beste volgorde: eerst verkopen of eerst kopen?
De beste volgorde hangt af van jouw financiële buffer en de snelheid van de lokale markt. In een krappe markt zoals de regio Utrecht in 2026 kiezen de meeste doorstromers ervoor om eerst hun huidige woning te verkopen voordat ze een bod uitbrengen op een nieuwe. Dat geeft zekerheid over het beschikbare budget en voorkomt dubbele woonlasten.
Toch is “eerst verkopen” niet altijd de enige juiste keuze. Wie een droomwoning tegenkomt die snel weg is, wil misschien eerst kopen. Het risico daarbij is dat je tijdelijk twee hypotheken naast elkaar draagt. Dat is mogelijk via een overbruggingskrediet, maar vereist dat je huidige woning binnen een redelijke termijn verkoopt. Als je huis goed geprijsd is en in een gewilde buurt staat, is dat risico beheersbaar.
Een derde optie is verkopen onder voorbehoud van aankoop van een andere woning. Je sluit dan een koopovereenkomst voor je huidige woning af, maar laat een clausule opnemen die de verkoop ontbindt als je geen geschikte nieuwe woning vindt. Kopers accepteren dit niet altijd, maar in een markt met voldoende aanbod is het het proberen waard.
De juiste volgorde hangt dus af van drie factoren: hoe snel jouw huidige woning verkocht kan worden, hoeveel overwaarde je hebt en hoe hoog je risicotolerantie is. Een makelaar met concrete verkoopcijfers uit jouw buurt kan die inschatting veel nauwkeuriger maken dan een algemene vuistregel.
Hoe bepaal je de vraagprijs van je huidige woning?
De vraagprijs bepaal je op basis van recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, gecombineerd met de actuele staat van jouw woning. De WOZ-waarde en een taxatierapport geven richting, maar zijn geen vervanging voor een marktgerichte waardebepaling door een lokale makelaar met microbuurtkennis.
Een te hoge vraagprijs kost je tijd: de woning blijft staan, bezoekers haken af en na een paar weken daalt het vertrouwen van potentiële kopers. Een te lage vraagprijs laat tienduizenden euro’s liggen. Het verschil tussen een goed en een slecht onderbouwde vraagprijs is in de regio Utrecht al snel vijftien tot twintig duizend euro.
Bij het verkopen van je woning via De Keizer Makelaarsgroep wordt de vraagprijs bepaald op basis van recente verkoopcijfers van vergelijkbare panden in dezelfde straat of wijk, niet op basis van marktgevoel. Dat geeft je als verkoper houvast en een sterke onderhandelingspositie.
Houd er ook rekening mee dat een energielabel verplicht is bij verkoop. Een huis met label C of hoger scoort aantoonbaar beter bij kopers dan een woning met label E of F. Als kleine verbeteringen jouw label kunnen verbeteren, is het de moeite waard om dat vóór de verkoop te regelen.
Welke bijkomende kosten moet je rekenen bij het doorstromen?
Bij het doorstromen naar een grotere woning heb je te maken met kosten aan zowel de verkoop- als de aankoopkant. Reken aan de verkoopkant op courtage (doorgaans tussen de 1% en 1,5% van de verkoopprijs), kosten voor een energielabel, eventueel stylingadvies en professionele fotografie. Aan de aankoopkant betaal je overdrachtsbelasting, notariskosten en mogelijk taxatiekosten.
Een overzicht van de meest voorkomende kostenposten:
- Courtage verkoopmakelaar: afhankelijk van het serviceniveau en de woningwaarde
- Energielabel: verplicht bij verkoop, kosten variëren per adviseur
- NEN-meting: niet altijd verplicht, maar steeds vaker gevraagd door kopers
- Professionele fotografie en eventuele styling: verhoogt de verkoopprijs maar brengt kosten met zich mee
- Overdrachtsbelasting nieuwe woning: 2% voor woningen als hoofdverblijf
- Notariskosten: voor zowel de leveringsakte als de hypotheekakte
- Overbruggingskrediet: rente over de overbruggingsperiode
Tel je alles op, dan kom je bij een doorstroming al snel uit op een bedrag tussen de vijftien en vijfentwintig duizend euro aan bijkomende kosten, afhankelijk van de woningwaarde en de gekozen diensten. Dat is een bedrag om van tevoren goed in te calculeren, zodat je niet voor verrassingen staat op het moment van overdracht.
Hoe werkt overbruggingskrediet bij doorstromen?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt inzetten voor de aankoop van je nieuwe woning, terwijl je oude woning nog niet verkocht is. Je leent als het ware op de verwachte verkoopopbrengst. Zodra je huidige woning is verkocht, los je het overbruggingskrediet in één keer af.
De hoogte van het overbruggingskrediet is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld op je huidige woning. Geldverstrekkers hanteren vaak een marge van tien tot vijftien procent op de verwachte verkoopprijs om risico op te vangen. Je betaalt rente over het opgenomen bedrag, maar hoeft tijdens de overbruggingsperiode niet af te lossen.
Een praktisch voorbeeld: stel dat je woning een verwachte verkoopprijs heeft van vierhonderdduizend euro en er nog een hypotheek van honderdvijftigduizend euro op rust. Dan is je beschikbare overwaarde ruwweg tweehonderdvijftigduizend euro, maar de bank financiert doorgaans maximaal tachtig tot negentig procent van die verwachte waarde. Het precieze bedrag hangt af van de geldverstrekker en de onderbouwing van de vraagprijs.
Hoe lang een dubbele hypotheek houdbaar is, hangt af van de rentelasten en je inkomen. De meeste geldverstrekkers staan een overbruggingsperiode van maximaal twaalf maanden toe, soms achttien. Als je huis niet verkocht is voordat je moet verhuizen, kan tijdelijk huren een alternatief zijn om de druk van de ketel te halen. Bij De Keizer werkt GeldXpert als hypotheekadviseur onder hetzelfde dak, wat de afstemming tussen overbruggingsfinanciering en je nieuwe hypotheek aanzienlijk eenvoudiger maakt.
Wanneer schakel je een makelaar in bij het doorstromen?
Schakel een makelaar in zodra je serieus begint na te denken over doorstromen, dus ruim vóór je een woning op Funda zet. Een goede makelaar helpt je niet alleen met de verkoop, maar ook met de timing van de hele keten: wanneer je woning op de markt komt, hoe je de aankoop daarop afstemt en hoe je overbruggingsfinanciering regelt zonder onnodige risico’s.
In de praktijk wachten veel doorstromers te lang. Ze starten met zoeken op Funda, vinden een woning die ze willen en schakelen dan pas een makelaar in voor de verkoop. Op dat moment sta je al onder tijdsdruk, wat de onderhandelingspositie verzwakt en de kans op dubbele woonlasten vergroot.
Een makelaar vroeg inschakelen heeft drie concrete voordelen:
- Je krijgt een realistische waardebepaling van je huidige woning, zodat je weet wat je te besteden hebt
- Je kunt de verkoopstrategie afstemmen op de aankoopplanning, inclusief gewenste overdrachtsdata
- Je staat sterker als koper als je kunt aantonen dat je huidige woning al in de verkoop staat of zelfs al verkocht is
De Keizer Makelaarsgroep begeleidt doorstromers vanuit zeven vestigingen in de regio Utrecht, van Utrecht zelf tot Nieuwegein, Houten, Vleuten-De Meern, Maarssen en Vianen. Dat betekent dat dezelfde organisatie zowel de verkoop van je huidige woning als de aankoop van je volgende woning kan begeleiden, met kennis van de specifieke buurt aan beide kanten van de transactie. Wil je weten wat jouw woning waard is en hoe een doorstroming er voor jou uit zou zien? Bekijk het volledige aanbod aan diensten of neem vrijblijvend contact op met ons team voor een persoonlijk gesprek.
