De maximale hoogte van een overbruggingskrediet is gebaseerd op de overwaarde van je huidige woning: het verschil tussen de verwachte verkoopprijs en de resterende hypotheekschuld. In de praktijk financieren geldverstrekkers doorgaans tussen de 80% en 100% van die netto overwaarde. Hoe precies die berekening werkt, wat het kost en wanneer het risicovol wordt, lees je hieronder stap voor stap.
Waarop is de hoogte van een overbruggingskrediet gebaseerd?
De hoogte van een overbruggingskrediet is gebaseerd op de netto overwaarde van je huidige woning: de verwachte verkoopprijs minus de openstaande hypotheekschuld. Geldverstrekkers hanteren doorgaans 80% tot 100% van dat bedrag als maximale overbruggingslening, afhankelijk van of je woning al verkocht is of niet.
Is je woning al verkocht onder voorbehoud of definitief, dan mag je in veel gevallen tot 100% van de netto overwaarde overbruggen. Staat je woning nog te koop, dan houden geldverstrekkers een marge aan en financieren ze maximaal 80% tot 90%. Dit is hun manier om het risico op te vangen als de uiteindelijke verkoopprijs lager uitvalt dan verwacht.
De verwachte verkoopprijs wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport of, in sommige gevallen, een onderbouwde waardebepaling door een NVM-makelaar. Een realistisch en goed onderbouwd bedrag is hier cruciaal: te optimistisch taxeren levert problemen op bij de definitieve afrekening.
Hoe bereken je de maximale overbruggingslening stap voor stap?
Je berekent de maximale overbruggingslening door de openstaande hypotheekschuld af te trekken van de verwachte verkoopprijs, en dat bedrag vervolgens te vermenigvuldigen met het percentage dat de geldverstrekker hanteert (meestal 80% tot 100%). Het resultaat is het maximale bedrag dat je tijdelijk kunt lenen om de aankoop van je nieuwe woning te financieren.
Een concreet rekenvoorbeeld maakt dit helder:
- Verwachte verkoopprijs huidige woning: €450.000
- Openstaande hypotheekschuld: €180.000
- Bruto overwaarde: €270.000
- Maximale overbruggingslening (bij 90%): €243.000
Dat bedrag van €243.000 kun je dan inzetten als eigen inbreng voor de aankoop van je nieuwe woning, nog voordat je huidige huis daadwerkelijk is verkocht. Dit is precies de situatie die veel doorstromers in de regio Utrecht herkennen: je wilt niet wachten op de verkoop als er een droomwoning beschikbaar komt.
Houd er rekening mee dat de overbruggingslening bovenop je bestaande hypotheek komt. De geldverstrekker toetst ook of je de dubbele lasten tijdelijk kunt dragen. Dat maakt een goede voorbereiding met een hypotheekadviseur onmisbaar, zeker als je de vraag stelt of je eerst moet kopen of eerst verkopen.
Wat zijn de kosten en rente van een overbruggingskrediet?
De rente op een overbruggingskrediet ligt doorgaans hoger dan op een reguliere hypotheek, en beweegt in 2026 tussen de 4% en 6% op jaarbasis, afhankelijk van de geldverstrekker en je situatie. Omdat de looptijd kort is, meestal drie tot twaalf maanden, vallen de totale rentekosten in de praktijk mee.
Naast rente kunnen er afsluitkosten in rekening worden gebracht. Die variëren per geldverstrekker en liggen doorgaans tussen de €500 en €1.500. Sommige aanbieders berekenen ook provisie of administratiekosten. Het loont om dit goed te vergelijken, want de verschillen zijn aanzienlijk.
Een rekenvoorbeeld: bij een overbruggingslening van €200.000 en een rente van 5% op jaarbasis betaal je bij een looptijd van zes maanden ongeveer €5.000 aan rente. Dat is een overzichtelijk bedrag in verhouding tot de flexibiliteit die je ermee koopt, namelijk de mogelijkheid om een nieuw huis te kopen voor je huidige huis verkocht is.
Wat is het verschil tussen overbruggingskrediet en een tweede hypotheek?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die loopt totdat je huidige woning is verkocht en de overwaarde vrijkomt. Een tweede hypotheek is een structurele, langlopende lening op een woning die je al bezit. Het verschil zit in looptijd, doel en aflossingsstructuur: overbrugging is per definitie tijdelijk, een tweede hypotheek niet.
Bij een overbruggingskrediet los je het gehele bedrag in één keer af zodra de verkoopopbrengst van je oude woning binnenkomt. Er zijn tussentijds geen aflossingen, alleen rentebetalingen. Een tweede hypotheek werkt anders: je lost maandelijks af over een langere periode, net als bij een reguliere hypotheek.
In de context van doorstromen is het overbruggingskrediet de meest passende oplossing. Het stelt je in staat om een nieuw huis te kopen voor je huidige huis verkocht is, zonder dat je een permanente extra schuld aangaat. Zodra de verkoop rond is, verdwijnt de overbrugging automatisch uit beeld.
Wanneer is een overbruggingskrediet niet mogelijk of te risicovol?
Een overbruggingskrediet is niet mogelijk of te risicovol als de overwaarde op je huidige woning te laag is, als de woning moeilijk verkoopbaar is, of als je de dubbele maandlasten niet kunt dragen. Geldverstrekkers weigeren een overbrugging ook als de verwachte verkoopprijs onvoldoende onderbouwd is.
Concrete situaties waarin een overbruggingskrediet risicovol wordt:
- Je woning staat al lang te koop zonder bod, wat de verkoopzekerheid ondermijnt
- De woningmarkt in jouw buurt vertoont prijsdruk, waardoor de uiteindelijke opbrengst lager kan uitvallen dan getaxeerd
- Je hebt weinig financiële buffer om tijdelijk dubbele woonlasten op te vangen
- De looptijd dreigt te lang te worden, omdat de geldverstrekker doorgaans een maximumtermijn van twaalf maanden hanteert
In zulke gevallen is het verstandig om eerst te verkopen voordat je een nieuw huis koopt, ook al voelt dat ongemakkelijk als je bang bent de droomwoning mis te lopen. De vraag wat er gebeurt als je huis niet verkocht is voor je moet verhuizen, is precies de reden waarom timing en strategie zo belangrijk zijn. Een ervaren makelaar helpt je die afweging te maken op basis van concrete verkoopcijfers in jouw buurt, niet op basis van onderbuikgevoel.
Hoe vraag je een overbruggingskrediet aan in de regio Utrecht?
Een overbruggingskrediet vraag je aan via je hypotheekadviseur of geldverstrekker, op basis van een taxatierapport van je huidige woning en de koopakte van je nieuwe woning. In de regio Utrecht verloopt dit proces het soepelst als verkoop, aankoop en financiering bij dezelfde partij zijn ondergebracht.
De stappen zijn doorgaans als volgt:
- Waardebepaling of taxatie van je huidige woning door een gecertificeerde taxateur of NVM-makelaar
- Koopakte nieuwe woning ondertekenen, zodat de geldverstrekker het benodigde bedrag kan vaststellen
- Aanvraag indienen bij je geldverstrekker, inclusief inkomensgegevens en hypotheekoverzicht van je huidige woning
- Akkoord en uitbetaling, meestal binnen enkele weken na het indienen van de aanvraag
- Aflossing zodra de verkoopopbrengst van je oude woning bij de notaris vrijkomt
Wat dit traject in de regio Utrecht bijzonder maakt, is dat de lokale woningmarkt snel beweegt. Een woning die vandaag beschikbaar komt, kan morgen al weg zijn. Dat maakt het des te belangrijker om de financiering vooraf goed te regelen, zodat je als koper slagvaardig kunt optreden.
Bij De Keizer Makelaarsgroep is dit geen losse stap maar onderdeel van een samenhangend traject. Via GeldXpert, de financieel adviseur onder hetzelfde dak, wordt de overbruggingsfinanciering intern geregeld, parallel aan de verkoop van je huidige woning. Zo hoef je niet met drie verschillende partijen te schakelen op het moment dat de druk het hoogst is.
Wil je weten wat jouw woning realistisch kan opbrengen en hoeveel overbrugging dat mogelijk maakt? Onze verkoopmakelaars in Utrecht geven je een onderbouwde waardebepaling op basis van recente verkoopcijfers in jouw buurt, niet op basis van marktgevoel. Neem gerust contact op met ons team voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee over de volgorde van verkopen en kopen die het beste bij jouw situatie past.
