Ruim wonen met een praktische indeling, een verzorgde afwerking en een zonnige achtertuin op het zuidoosten, deze tussenwoning biedt een fijne basis met verrassend veel mogelijkheden.

Deze woning uit 1970 beschikt over circa 100 m² woonoppervlakte en staat op een perceel van 115 m². De woning valt op door de ruime woonkamer, de nette keuken, twee royale slaapkamers op de eerste verdieping en een praktische tweede verdieping die uitstekend te gebruiken is als extra slaapkamer. Daarbij zijn er in de afgelopen jaren diverse verbeteringen doorgevoerd, waaronder een vernieuwde cv-ketel, onderhoud aan kozijnen en schilderwerk en een recent opnieuw aangelegde tuin, waardoor de woning direct prettig te bewonen is.

De woning ligt in een prettige woonwijk waar scholen, supermarkten, winkels, sportvoorzieningen en het historische centrum van Vianen dichtbij zijn. Ook de snelwegen A2 en A27 zijn binnen enkele minuten bereikbaar, wat de locatie extra aantrekkelijk maakt.

Indeling:
Begane grond:
Binnenkomst in de hal aan de voorzijde met de meterkast. Vanuit hier loop je door naar de ruime woonkamer van circa 34 m², waar direct de hoeveelheid ruimte en het licht opvalt. Het zitgedeelte bevindt zich aan de voorzijde en biedt volop mogelijkheden voor een comfortabele zithoek, terwijl er tevens voldoende ruimte is voor een eettafel. De indeling is flexibel en naar eigen wens in te richten. In de woonkamer bevindt zich ook de trapopgang naar de eerste verdieping. De ruimte is strak afgewerkt met gestuukte wanden en plafonds, wat zorgt voor een rustige en verzorgde uitstraling.

Aan de achterzijde bevindt zich de keuken, uitgevoerd in een L-opstelling en voorzien van onder andere een koelkast, oven, vijfpitsgasstel, afzuigkap, vaatwasser, magnetron en voldoende werk- en kastruimte. Aansluitend vind je de gerealiseerde aanbouw met hal en toilet, wat zorgt voor extra praktische ruimte en een logische verbinding met de tuin. Vanuit deze hal is de achtertuin bereikbaar.

Eerste verdieping:
De overloop geeft toegang tot twee ruime slaapkamers van circa 17 en 11 m², de badkamer en een praktische opbergkast. De grootste slaapkamer is voorzien van een vaste kast en biedt, indien gewenst, de mogelijkheid om deze op te splitsen in twee (slaap)kamers. Beide kamers zijn van goed formaat en prettig in te richten.

De badkamer van circa 4 m² is aan de achterzijde van de woning gelegen en beschikt over een inloopdouche, een wastafel met meubel en een tweede toilet.

Tweede verdieping:
Via een vaste trap bereik je de tweede verdieping, waar zich een extra kamer bevindt van circa 13 m². Deze ruimte is goed te gebruiken als slaapkamer, werkruimte of hobbykamer en beschikt over een dakraam aan de achterzijde. Tevens bevinden zich hier de opstelplaats voor de cv-ketel (Intergas, 2023) en de witgoedaansluitingen. Achter de knieschotten is extra opbergruimte aanwezig.

Deze verdieping heeft een gebruiksoppervlakte van circa 15 m² (gemeten vanaf 1,5 meter hoogte). Vanwege een beperkte stahoogte van 1,99 meter voldoet deze ruimte formeel niet volledig aan de NEN2580-eisen voor woonoppervlakte (minimaal 2 meter), maar door de vaste trap en praktische indeling is deze wel meegenomen in het opgegeven woonoppervlak.

Tuin:
De woning beschikt over een verzorgde voor- en achtertuin. De achtertuin is gelegen op het zuidoosten, wat betekent dat je hier een groot deel van de dag van de zon kunt genieten. De tuin is in 2025 opnieuw aangelegd en beplant, waardoor deze een frisse en verzorgde uitstraling heeft en direct in gebruik te nemen is. Achterin de tuin bevindt zich een berging van circa 8 m², ideaal voor het stallen van fietsen en het opbergen van tuinspullen. Daarnaast is er een achterom aanwezig.

Bijzonderheden:
– Voorzien van gevel- en dakisolatie en grotendeels HR++ beglazing;
– Houten kozijnen, recent geschilderd in 2025;
– Keralit gevelpanelen geplaatst in 2020;
– Cv-ketel (Intergas HRe) uit 2023;
– Aanbouw met hal en toilet;
– Diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd in 2025, waaronder schilderwerk, tuin en dakgoten;
– Let op: de tweede verdieping van circa 15 m² (gemeten vanaf min. 1,5 m stahoogte) voldoet vanwege onvoldoende hoogte (1,99 m; norm is min. 2 m) niet volledig aan de NEN2580-eisen voor woonoppervlak, maar is door de vaste trap en praktische gebruiksruimte meegenomen in het opgegeven woonoppervlak.

Aanvaarding: In overleg
Energielabel: D

In de koopovereenkomst worden de navolgende artikelen opgenomen:
*ouderdomsclausule, vanwege het bouwjaar;
*asbestclausule, vanwege het bouwjaar.

Interesse in dit huis? Schakel direct je eigen NVM-aankoopmakelaar in.
Je NVM-aankoopmakelaar komt op voor jouw belang en bespaart je tijd, geld en zorgen.
Adressen van collega NVM-aankoopmakelaars in Vianen vind je op Funda.