Het verschil tussen eerst kopen en eerst verkopen zit hem in de volgorde van je transacties en de financiële risico’s die daarbij horen. Wie eerst koopt, loopt het risico tijdelijk twee hypotheken te dragen. Wie eerst verkoopt, kan zonder woning komen te zitten als de aankoop langer duurt dan verwacht. Welke volgorde het beste bij jou past, hangt af van je financiële buffer, de krapte op de markt en je persoonlijke situatie. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over deze keuze, zodat je goed voorbereid bent.
Wat zijn de financiële risico’s van eerst kopen?
Wie eerst een nieuwe woning koopt voordat de huidige is verkocht, draagt tijdelijk twee hypotheken tegelijk. Dat betekent dubbele maandlasten, soms voor meerdere maanden. Als de verkoop van je huidige woning langer duurt dan verwacht, kan dat flinke druk zetten op je financiën, zelfs als je overwaarde hebt opgebouwd.
Het grootste risico is dat je huidige woning minder oplevert dan gehoopt, of dat het verkoopproces langer duurt dan je had gepland. In een krappe markt zoals die in de regio Utrecht gaat dat zelden mis, maar het is nooit gegarandeerd. Dubbele hypotheeklasten zijn voor de meeste doorstromers maximaal zes tot twaalf maanden vol te houden, afhankelijk van het inkomen en de hoogte van beide leningen.
Daarnaast speelt de overbruggingsfinanciering een rol. Om de aankoop te kunnen financieren voordat de verkoop is afgerond, heb je vaak een overbruggingskrediet nodig. Dat brengt extra kosten met zich mee, zoals rente en afsluitkosten. Hoe hoger de overwaarde op je huidige woning, hoe makkelijker dit te arrangeren is, maar ook hier geldt: het is een tijdelijke last die je bewust moet aangaan.
Wat zijn de risico’s van eerst verkopen zonder nieuwe woning?
Wie eerst verkoopt zonder al een nieuwe woning op het oog te hebben, loopt het risico tijdelijk nergens te wonen. Je hebt dan wel de opbrengst van de verkoop op zak, maar je staat onder tijdsdruk om iets te kopen of te huren. In een markt waar woningen snel worden weggekocht, is die druk soms verlammend.
Een veelgehoord pijnpunt is dat je bij een bezichtiging niet snel genoeg kunt bieden omdat je de verkoop nog niet hebt afgerond. Verkopers van populaire woningen geven de voorkeur aan kopers die al klaar zijn. Wie nog moet verkopen, staat daarin zwakker, ook al heeft hij forse overwaarde.
Tijdelijk huren tussen koop en verkoop is een optie, maar dat brengt kosten en gedoe met zich mee, zeker als je kinderen hebt. Een verhuizing naar een tijdelijke huurwoning betekent twee keer inpakken, twee keer verhuizen en twee keer wennen. Voor gezinnen met schoolgaande kinderen is dat extra belastend. Verhuizen met kinderen zonder vast huis is iets wat de meeste ouders terecht willen vermijden.
Wanneer is eerst verkopen de slimmere keuze?
Eerst verkopen is de slimmere keuze als je financiële buffer beperkt is, als je niet zeker weet wat je woning gaat opbrengen, of als je meer zekerheid wilt over je budget voordat je een bod uitbrengt. Je weet dan precies wat je te besteden hebt en je hoeft geen overbruggingskrediet aan te gaan.
Dit geldt ook als je woning wat meer tijd nodig heeft om te verkopen, bijvoorbeeld omdat het een specifieke doelgroep aanspreekt of omdat er nog onderhoud nodig is. Door eerst te verkopen, neem je die onzekerheid weg en ga je de aankoopmarkt in met een sterk profiel: je bent een koper zonder voorbehoud.
Huis verkopen zonder dat je al een nieuw huis hebt, vraagt wel om goede afspraken over de overdrachts- of ontruimingsdatum. Je kunt in de koopovereenkomst een langere leveringstermijn afspreken, zodat je meer tijd hebt om iets nieuws te vinden. Een goede makelaar denkt daarin met je mee en bewaakt die planning actief.
Wanneer loont het om eerst te kopen?
Eerst kopen loont als je een droomwoning tegenkomt die je niet wilt laten schieten, als je voldoende financiële ruimte hebt voor tijdelijke dubbele lasten, en als je woning in een buurt staat waar verkooptijden kort zijn. In dat geval weegt het risico van mislopen zwaarder dan het risico van tijdelijk twee hypotheken.
In de regio Utrecht, waar de vraag naar koopwoningen structureel hoog blijft, is de kans dat je huidige woning snel wordt verkocht relatief groot. Dat maakt het risico van eerst kopen kleiner dan in regio’s met een minder actieve markt. Huis kopen voor je huidige verkocht is, is hier voor veel doorstromers een bewuste en goed onderbouwde keuze.
Voorwaarde is wel dat je hypotheekadviseur de haalbaarheid heeft doorgerekend, inclusief het overbruggingskrediet en de maximale dubbele lasten die je aankunt. Doe dit altijd voordat je een bod uitbrengt, niet erna.
Hoe werkt een overbruggingskrediet bij doorstromers?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde op je huidige woning alvast kunt gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, terwijl je oude woning nog niet is verkocht. Je overbrugt daarmee de periode tussen de twee transacties. De lening wordt afgelost zodra de verkoop van je huidige woning is afgerond.
De hoogte van het overbruggingskrediet is gebaseerd op de verwachte overwaarde: de taxatiewaarde of de al overeengekomen verkoopprijs minus de openstaande hypotheek. Banken hanteren hierbij doorgaans een voorzichtige berekening, waarbij niet de volledige verwachte overwaarde wordt meegenomen maar een percentage daarvan.
Overbruggen tussen oud en nieuw huis brengt rentekosten met zich mee. Die rente is tijdelijk, maar kan bij een hoge overwaarde en een lang overbruggingstraject oplopen. Hoe lang je een dubbele hypotheek kunt dragen, hangt af van je inkomen en de hoogte van beide leningen. De meeste overbruggingskredieten lopen maximaal twee jaar, maar in de praktijk wordt het veel korter afgehandeld als de verkoop vlot verloopt.
Bij De Keizer werkt GeldXpert als financieel adviseur onder hetzelfde dak, waardoor overbruggingsfinanciering een intern traject wordt in plaats van een apart loket. Dat scheelt tijd en geeft overzicht op het moment dat je dat het hardst nodig hebt.
Hoe begeleidt een makelaar de keuze tussen kopen of verkopen eerst?
Een goede makelaar helpt je de juiste volgorde te bepalen op basis van jouw specifieke situatie: je financiële ruimte, de staat van je huidige woning, de vraag in jouw buurt en je persoonlijke wensen. Dat is geen standaardadvies maar een afweging die maatwerk vraagt.
Concreet betekent dit dat een makelaar eerst de waarde van je huidige woning bepaalt, inschat hoe snel die verkocht kan worden, en vervolgens samen met jou bekijkt of een overbruggingskrediet haalbaar en verstandig is. Daarna wordt een planning gemaakt die verkoop en aankoop zo goed mogelijk op elkaar afstemt, zodat je geen dubbele woonlasten oploopt en niet met lege handen staat.
De volgorde verkopen en kopen is zelden een simpele keuze, en de juiste begeleiding maakt het verschil. Bij huis verkopen via De Keizer koppelen we verkoop, aankoop en financiering tot één samenhangend traject vanuit zeven vestigingen in de regio Utrecht. Zo heb je één aanspreekpunt dat de hele keten overziet, van waardebepaling tot sleuteloverdracht.
Verkoop onder voorbehoud van aankoop van een andere woning is ook een optie die in de onderhandelingen kan worden meegenomen. Een makelaar met kennis van de lokale markt weet wanneer dit realistisch is en wanneer het je positie als verkoper verzwakt. Die nuance maakt het verschil tussen een soepele doorstroming en een stressvolle overgang.
Wil je weten welke volgorde voor jou het meest verstandig is? Ons team van specialisten denkt graag vrijblijvend met je mee. Met meer dan 50 jaar ervaring in de regio Utrecht weten we precies wat er speelt in jouw buurt, en we helpen je de keuze maken die past bij jouw situatie, niet bij een standaard stappenplan. Neem gerust contact op via de website van De Keizer Makelaarsgroep voor een persoonlijk gesprek.
