Bij het doorstromen naar een grotere woning is de meest verstandige volgorde doorgaans: eerst verkopen, dan kopen. Je weet dan precies wat je te besteden hebt, je staat sterker in onderhandelingen en je loopt geen risico op dubbele hypotheeklasten. Voor doorstromers in de regio Utrecht met fors opgebouwde overwaarde is dit in de meeste gevallen het rustigste en financieel meest overzichtelijke traject. De vragen hieronder helpen je stap voor stap door de belangrijkste keuzes en risico’s.
Moet je eerst verkopen of eerst kopen?
In de meeste situaties is het verstandiger om eerst je huidige woning te verkopen voordat je een nieuwe koopt. Je kent dan de exacte opbrengst en daarmee je beschikbare overwaarde, je staat als koper zonder financieringsvoorbehoud sterker, en je voorkomt dat je tijdelijk twee hypotheken hebt. Uitzonderingen bestaan, maar het financiële risico van eerst kopen is voor de meeste doorstromers groter dan het ongemak van een tijdelijke tussenstap.
Toch is de keuze niet altijd zwart-wit. In een krappe markt zoals Utrecht en omgeving in 2026 is het aanbod beperkt en gaan aantrekkelijke woningen snel. Sommige doorstromers kiezen er bewust voor om eerst te kopen als zij een ideale woning tegenkomen, en vertrouwen erop dat hun eigen woning snel verkoopt. Dat kan werken, maar vraagt om een goed financieel vangnet en een realistisch beeld van de verkoopsnelheid van jouw woning in jouw wijk.
Een tussenoplossing is de verkoop onder voorbehoud van aankoop andere woning. Je verkoopt je huidige woning maar maakt in de koopovereenkomst een voorbehoud dat de koop alleen doorgaat als jij zelf ook een andere woning kunt kopen. Dit geeft enige zekerheid aan beide kanten, al accepteert niet elke koper dit beding.
Wat zijn de risico’s van dubbele woonlasten?
Dubbele woonlasten ontstaan wanneer je al een nieuwe woning hebt gekocht maar je oude nog niet hebt verkocht. Je betaalt dan tijdelijk twee hypotheken tegelijk. Hoelang dat houdbaar is, hangt af van je inkomen, je spaarbuffer en de hoogte van beide hypotheken. In de praktijk kunnen de meeste huishoudens dit een paar maanden aan, maar het legt wel druk op de verkoop van de oude woning.
De risico’s zijn concreet. Als je oude woning langer te koop staat dan verwacht, of als je gedwongen bent de vraagprijs te verlagen om snel te verkopen, eet dat direct in je overwaarde. Bovendien kan de bank bij de nieuwe hypotheekaanvraag al rekening houden met de lopende lasten van je huidige woning, wat je leencapaciteit beperkt.
Een andere variant is dat je je oude woning al hebt verkocht maar de nieuwe nog niet kunt betrekken. Dan heb je tijdelijk géén woning. Tijdelijk huren tussen koop en verkoop is een optie, maar brengt extra verhuiskosten en onzekerheid mee, zeker als je kinderen op school zitten in een bepaalde wijk. Het is precies dit soort domino-effect dat een goede planning zo belangrijk maakt.
Hoe werkt een overbruggingskrediet bij het doorstromen?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, nog voordat je oude woning is geleverd. Je overbrugt als het ware de periode tussen de twee transacties. De lening wordt afgelost zodra de verkoop van je oude woning is afgerond en de overwaarde vrijkomt.
De hoogte van het overbruggingskrediet is gebaseerd op de verwachte overwaarde: de verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld. Heb je je oude woning al verkocht maar nog niet geleverd, dan is de berekening eenvoudig. Heb je nog geen koper, dan hanteert de geldverstrekker doorgaans een voorzichtiger schatting, vaak gebaseerd op de taxatiewaarde minus een marge.
Rente op een overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar, maar de kosten lopen op naarmate de periode langer duurt. Zorg dus dat je een realistisch beeld hebt van hoe lang je oude woning naar verwachting te koop staat. Bij De Keizer Makelaarsgroep werken we samen met GeldXpert, onze financieel adviseurs onder hetzelfde dak, zodat overbruggingsfinanciering intern geregeld wordt in plaats van dat je daarvoor een apart traject moet doorlopen.
Hoe bepaal je de juiste vraagprijs voor je huidige woning?
De juiste vraagprijs voor je woning bepaal je op basis van recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, gecombineerd met de actuele marktsituatie en de specifieke kenmerken van jouw woning. Een vraagprijs die te hoog is, leidt tot een lange verkooptijd en uiteindelijk tot een lagere opbrengst. Een prijs die te laag is, laat tienduizenden euro’s liggen.
Veel verkopers maken de fout om de WOZ-waarde of een online schatter als leidraad te nemen. De WOZ-waarde is een fiscale waarde met een peildatum in het verleden en zegt weinig over wat kopers vandaag willen betalen. Online schatters geven een globale indicatie maar houden geen rekening met de ligging binnen een straat, de staat van onderhoud, de tuin op het zuiden of de uitbouw die je vijf jaar geleden hebt laten plaatsen.
Een lokale verkoopmakelaar gebruikt actuele, buurtspecifieke transactiecijfers om een onderbouwde vraagprijs te adviseren. Dat is geen gevoel, maar data. In de regio Utrecht, waar prijsverschillen per wijk aanzienlijk kunnen zijn, maakt die lokale kennis een wezenlijk verschil voor je uiteindelijke opbrengst.
Welke bijkomende kosten moet je meenemen in je planning?
Bij het verkopen en kopen van een woning komen meer kosten kijken dan alleen de courtage van de makelaar. Een volledig overzicht van de bijkomende kosten is essentieel om financiële verrassingen te voorkomen en je budget realistisch in te schatten.
Aan de verkoopkant moet je rekening houden met:
- Makelaarscourtage: doorgaans een percentage van de verkoopprijs, inclusief btw
- Energielabel: verplicht bij verkoop, kosten variëren afhankelijk van het type woning
- Professionele fotografie en styling: verhoogt de presentatiekwaliteit en daarmee de opbrengst
- Eventuele NEN 2580-meting: voor de officiële gebruiksoppervlakte
Aan de aankoopkant komen er kosten bij zoals:
- Overdrachtsbelasting: voor doorstromers doorgaans 2% van de koopsom
- Notariskosten: voor de leveringsakte en hypotheekakte
- Taxatiekosten: vereist door de geldverstrekker
- Bouwkundige keuring: sterk aan te raden bij oudere woningen
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheek
Tel je alles bij elkaar op, dan gaat het al snel om een bedrag van meerdere procenten van de koopsom. Neem deze kosten altijd mee in je berekening van de netto overwaarde die je kunt inzetten.
Wanneer is het slim om een makelaar in te schakelen voor zowel verkoop als aankoop?
Het is slim om één makelaar in te schakelen voor zowel de verkoop van je huidige woning als de aankoop van je nieuwe woning wanneer je wilt dat beide trajecten op elkaar zijn afgestemd. Timing, financiering en onderhandelingen zijn dan in één hand, wat fouten in de planning voorkomt en je veel stress bespaart. Dit geldt zeker als je binnen dezelfde regio verhuist.
De voordelen zijn praktisch en concreet. Een makelaar die zowel je verkooptraject als je zoektocht naar een nieuwe woning begeleidt, weet wanneer jij een leveringsdatum kunt afspreken, wanneer je financiering rond moet zijn en hoe de twee ketens op elkaar aansluiten. Dat voorkomt dat je een ideale woning moet laten schieten omdat je eigen woning nog niet verkocht is, of dat je onder tijdsdruk verkoopt omdat de levering van je nieuwe woning al nadert.
Voor doorstromers in de regio Utrecht biedt De Keizer als verkoopmakelaar precies dit gecombineerde traject. Vanuit zeven vestigingen in Utrecht, Nieuwegein, Houten, Vleuten-De Meern, Maarssen en Vianen kennen onze makelaars de micromarkt van jouw buurt, zowel voor de verkoop van je huidige woning als voor de aankoop van je volgende. Dat betekent dat dezelfde organisatie de verkoopstrategie, de zoektocht, de onderhandelingen en de overbruggingsfinanciering via GeldXpert kan coördineren als één samenhangend geheel.
Wil je weten hoe jouw specifieke situatie eruitziet? Ons team van makelaars denkt graag vrijblijvend met je mee over de beste volgorde voor jouw verhuisplan.
