Hoe werkt overbruggen tussen oud en nieuw huis?

Overbruggen tussen oud en nieuw huis betekent dat je tijdelijk twee woningen financiert: je hebt je nieuwe woning al gekocht, maar de opbrengst van je huidige woning heb je nog niet ontvangen. Een overbruggingskrediet overbrugt dat financiële gat door de verwachte overwaarde van je huidige woning alvast beschikbaar te maken. Dit is precies de situatie waar veel doorstromers in de regio Utrecht mee te maken krijgen, en in dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over hoe dat in de praktijk werkt.

Wat is een overbruggingskrediet en hoe werkt het?

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt gebruiken als eigen inbreng voor je nieuwe woning, nog voordat je huidige huis is verkocht of geleverd. Je betaalt over dit krediet rente, maar lost het bedrag pas af op het moment dat de verkoop van je oude woning bij de notaris wordt afgerond.

Stel: je huidige woning heeft een verwachte verkoopwaarde van 450.000 euro en er staat nog 150.000 euro hypotheek op. Je verwachte overwaarde is dan 300.000 euro. Die 300.000 euro kun je via een overbruggingskrediet alvast inzetten als eigen inbreng bij de aankoop van je nieuwe woning. Zodra je oude huis is verkocht en de notaris de opbrengst heeft verdeeld, wordt het overbruggingskrediet automatisch afgelost.

Het overbruggingskrediet loopt altijd naast je reguliere hypotheek voor de nieuwe woning. Je betaalt in de tussenperiode dus rente over het overbruggingsbedrag, bovenop de hypotheeklasten van je nieuwe huis en eventueel nog de resterende hypotheeklasten van je oude woning.

Wanneer heb je een overbruggingskrediet nodig?

Je hebt een overbruggingskrediet nodig wanneer je een nieuwe woning koopt voordat je huidige woning is verkocht of geleverd, en je de overwaarde van je huidige huis nodig hebt als eigen inbreng. Dit speelt met name bij de vraag: moet ik eerst mijn huis verkopen voordat ik koop, of kan ik ook andersom werken?

In een actieve woningmarkt zoals die in de regio Utrecht is, is het kopen van een nieuw huis voordat je huidige huis is verkocht vaak noodzakelijk. Woningen worden snel verkocht en bieders moeten snel handelen. Als je wacht totdat je eigen huis volledig is afgewikkeld, mis je mogelijk je droomwoning. Het overbruggingskrediet maakt het mogelijk om toch te kopen, ook als de verkoopopbrengst nog niet op je rekening staat.

Er zijn ook situaties waarbij je geen overbruggingskrediet nodig hebt: als je voldoende spaargeld hebt om de nieuwe woning zonder de overwaarde te financieren, of als de leveringsdatum van je nieuwe woning precies samenvalt met de overdracht van je huidige woning. In de praktijk is dat laatste zelden zo netjes te plannen.

Wat zijn de kosten van een overbruggingskrediet?

De kosten van een overbruggingskrediet bestaan voornamelijk uit rente. Die rente is doorgaans hoger dan de rente op een reguliere hypotheek, en je betaalt hem over het openstaande overbruggingsbedrag voor de duur dat het krediet loopt. Hoe lang dat is, hangt af van wanneer je huidige woning wordt geleverd aan de nieuwe eigenaar.

Concreet: als je een overbruggingskrediet hebt van 250.000 euro tegen een rente van 4,5 procent op jaarbasis, betaal je per maand ongeveer 937 euro aan rente. Bij een looptijd van vier maanden zijn de totale rentekosten dan circa 3.750 euro. Hoe langer de looptijd, hoe hoger de totale kosten.

Naast de rente kunnen geldverstrekkers ook afsluitkosten of administratiekosten rekenen. Het loont om dit goed te vergelijken en je hypotheekadviseur te vragen de totale kostenopstelling inzichtelijk te maken voordat je tekent. Bij De Keizer Makelaarsgroep werken we samen met GeldXpert, onze eigen financieel adviseur, zodat overbruggingsfinanciering intern wordt geregeld in plaats van dat je zelf op zoek moet naar een externe partij.

Hoe hoog mag een overbruggingskrediet zijn?

De hoogte van een overbruggingskrediet is gebaseerd op de verwachte overwaarde van je huidige woning, minus een veiligheidsmarge die de geldverstrekker hanteert. In de meeste gevallen financiert een bank maximaal 90 tot 100 procent van de verwachte verkoopwaarde van je huidige woning, verminderd met de resterende hypotheekschuld.

Of je huis al verkocht is op het moment dat je het overbruggingskrediet aanvraagt, maakt een groot verschil:

• Huis al verkocht onder voorbehoud: de bank hanteert doorgaans de overeengekomen verkoopprijs als uitgangspunt, wat meer zekerheid geeft en vaak een hoger krediet oplevert.
• Huis nog niet verkocht: de bank baseert zich op een taxatierapport of de WOZ-waarde en past een korting toe, omdat de uiteindelijke verkoopprijs nog onzeker is. De maximale financiering ligt dan lager.

Het is daarom verstandig om je huidige woning zo vroeg mogelijk in de verkoop te zetten. Een goede verkoopmakelaar zorgt er niet alleen voor dat je een maximale opbrengst realiseert, maar ook dat de timing van de overdracht zo goed mogelijk aansluit op de levering van je nieuwe woning.

Wat zijn de risico’s van overbruggen?

Het grootste risico van overbruggen is dat je huidige woning langer te koop staat dan verwacht, waardoor je langer dan gepland dubbele lasten draagt. Een overbruggingskrediet heeft altijd een maximale looptijd, doorgaans twaalf tot vierentwintig maanden. Als je huis binnen die periode niet is verkocht, kan de bank het krediet opeisen.

Andere risico’s om rekening mee te houden:

• Dubbele hypotheek langer dan verwacht: als je huidige woning niet snel verkoopt, betaal je langdurig rente over het overbruggingskrediet én hypotheeklasten voor beide woningen. Dat kan financieel fors oplopen.
• Tegenvallende verkoopprijs: als je huis minder opbrengt dan de taxatiewaarde waarop het overbruggingskrediet is gebaseerd, moet je het verschil zelf aanvullen.
• Rentestijging: overbruggingskredieten hebben vaak een variabele rente. Als de rente stijgt in de tussenperiode, worden de maandelijkse kosten hoger dan begroot.

Deze risico’s zijn beheersbaar als je huis goed geprijsd en professioneel gepresenteerd op de markt komt. Een woning die te hoog geprijsd staat, blijft staan, en elke extra maand kost je geld. Dat is precies waarom een onderbouwde vraagprijs, gebaseerd op recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, zo belangrijk is.

Hoe regel je overbruggen samen met je makelaar?

Overbruggen regel je het soepelst wanneer je makelaar, hypotheekadviseur en de planning van verkoop en aankoop op elkaar zijn afgestemd. De volgorde is: bepaal eerst samen met je makelaar de verwachte verkoopwaarde van je huidige woning, laat vervolgens je hypotheekadviseur berekenen hoeveel overbruggingskrediet je kunt krijgen, en stem daarna de aankoopstrategie af op wat financieel haalbaar is.

In de praktijk loopt dit traject het meest gestroomlijnd als één partij het overzicht houdt. Bij De Keizer koppelen we verkoop, aankoop en overbruggingsfinanciering via GeldXpert tot één samenhangend traject. Vanuit onze zeven vestigingen in Utrecht, Nieuwegein, Houten, Vleuten-De Meern, Maarssen en Vianen hebben we de lokale marktkennis om zowel de verkoopkant als de aankoopkant te begeleiden, in dezelfde regio, met dezelfde mensen.

Een paar praktische stappen om het overbruggen goed te regelen:

1. Vraag een gratis waardebepaling aan bij je makelaar om de verwachte overwaarde in kaart te brengen.
2. Laat je hypotheekadviseur de maximale overbruggingshoogte en de bijbehorende maandlasten berekenen.
3. Bespreek de gewenste leveringsdatum van je nieuwe woning en stem die af op de verwachte overdracht van je huidige woning.
4. Zet je huidige woning zo vroeg mogelijk in de verkoop, bij voorkeur al voordat je een bod uitbrengt op een nieuwe woning.

Heb je vragen over jouw specifieke situatie? Ons team denkt graag met je mee, zonder verplichtingen. Overbruggen hoeft geen hoofdpijn te zijn als je weet wat je kunt verwachten en iemand naast je hebt staan die het hele plaatje overziet.