Een NVM-makelaar helpt bij het plannen van verkoop en aankoop door beide trajecten als één samenhangende keten te begeleiden, niet als twee losse transacties. Voor doorstromers in de regio Utrecht is dat onderscheid cruciaal: de volgorde van verkopen en kopen, de timing van de overdracht en de financiering hangen onlosmakelijk met elkaar samen. De vragen die de meeste stress veroorzaken, van vraagprijs tot overbruggingskrediet, komen hieronder stuk voor stuk aan bod.
Wat doet een NVM-makelaar anders dan een reguliere makelaar?
Een NVM-makelaar is gebonden aan de gedragsregels en kwaliteitseisen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, wat betekent dat hij verplicht onafhankelijk advies geeft, transparant is over kosten en aantoonbaar vakbekwaam is. Een niet-aangesloten makelaar heeft die externe toetsing niet. Voor een doorstromer die tegelijkertijd verkoopt en koopt, is dat verschil in betrouwbaarheid geen detail maar een fundament.
In de praktijk vertaalt NVM-lidmaatschap zich in toegang tot actuele verkoopdata van vergelijkbare woningen, een verplichte klachtenprocedure en een netwerk van collega-makelaars waarmee snel informatie wordt gedeeld. Dat netwerk is waardevol als je snel een koper wilt vinden of als koper een woning zoekt die nog niet op Funda staat.
Bij De Keizer Makelaarsgroep komt daar nog iets bij: als uitgeroepen Topmakelaar van het jaar 2025 in de regio Utrecht werken we vanuit zeven vestigingen met één vaste contactpersoon per klant. Geen callcenter, geen wisselende gezichten, maar een makelaar die jou en je situatie kent van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht.
Eerst verkopen of eerst kopen: wat adviseert een NVM-makelaar?
Een NVM-makelaar adviseert in de meeste gevallen om eerst te verkopen voordat je een nieuw huis koopt, tenzij je financiële positie en de lokale markt een andere volgorde rechtvaardigen. De reden is risicobeheer: wie eerst koopt zonder zekerheid over de verkoopopbrengst, loopt het risico op dubbele woonlasten of een onverwacht tekort in de financiering.
Risico van eerst kopen dan verkopen
Als je eerst een nieuwe woning koopt, draag je tijdelijk twee hypotheken. Hoe lang dat houdbaar is, hangt af van je inkomen en de overbruggingsmogelijkheden die je bank biedt. In een markt waar woningen snel verkopen, is dit risico beheersbaar, maar als jouw huidige woning langer te koop staat dan verwacht, kunnen de kosten snel oplopen. Bovendien moet je bij de hypotheekaanvraag voor de nieuwe woning al rekening houden met de lopende hypotheek.
Risico van eerst verkopen dan kopen
Wie eerst verkoopt zonder al een nieuwe woning te hebben, heeft financiële zekerheid maar staat onder tijdsdruk. Je hebt een vaste overdrachtsdatum en moet voor die datum een nieuwe woning hebben gevonden en gefinancierd. Lukt dat niet, dan moet je tijdelijk huren tussen koop en verkoop, wat extra kosten en een extra verhuizing betekent. In een krappe markt zoals Utrecht is dit scenario reëler dan het lijkt.
Het juiste advies hangt af van jouw specifieke situatie: de hoogte van je overwaarde, je financieringsruimte, de verkoopbaarheid van je huidige woning en de snelheid waarmee je een nieuwe woning kunt vinden. Een ervaren verkoopmakelaar brengt die factoren in kaart voordat je een beslissing neemt.
Hoe bepaalt een NVM-makelaar de vraagprijs van je woning?
Een NVM-makelaar bepaalt de vraagprijs op basis van recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, gecombineerd met de specifieke kenmerken van jouw woning zoals staat van onderhoud, ligging, perceelgrootte en energielabel. Marktgevoel zonder onderbouwing is geen methode, maar een risico.
Concreet kijkt een NVM-makelaar naar panden die in de afgelopen drie tot zes maanden zijn verkocht in jouw straat of wijk, niet naar vraagprijzen maar naar werkelijke transactieprijzen. Dat verschil is relevant: in een markt waar boven de vraagprijs wordt geboden, ligt de transactieprijs structureel hoger dan wat je op Funda ziet.
Een te hoge vraagprijs kost je tijd en geloofwaardigheid. Een woning die lang te koop staat, wekt argwaan bij kopers. Een te lage vraagprijs laat overwaarde liggen die je nodig hebt voor je volgende aankoop. De juiste vraagprijs is dan ook geen gok maar een berekende keuze, gebaseerd op data die voor particulieren niet toegankelijk zijn maar voor NVM-makelaars wel.
Wat zijn alle bijkomende kosten bij verkoop via een NVM-makelaar?
Bij verkoop via een NVM-makelaar houd je naast de courtage rekening met kosten voor een energielabel, eventueel een NEN-meting, professionele fotografie, woningstyling en notariskosten voor de leveringsakte. De totale bijkomende kosten lopen uiteen, afhankelijk van welke diensten je afneemt en de waarde van je woning.
- Courtage: een percentage van de verkoopprijs, doorgaans inclusief begeleiding van bezichtigingen en onderhandelingen
- Energielabel: verplicht bij verkoop, kosten variëren afhankelijk van de adviseur
- NEN-meting: optioneel maar aanbevolen bij discussie over gebruiksoppervlak
- Fotografie en plattegronden: professionele beeldvorming verhoogt de klik op Funda aantoonbaar
- Woningstyling: kan de presentatie versterken en de verkooptijd verkorten
- Notariskosten: voor de leveringsakte, betaald door de koper maar goed om in het overzicht te hebben
Een transparant overzicht van al deze kosten vooraf is een van de dingen waar je op moet letten bij het vergelijken van makelaars. Bodemtarieven klinken aantrekkelijk maar dekken zelden het volledige dienstenpakket. Vraag altijd wat er wel en niet is inbegrepen.
Hoe werkt overbruggingsfinanciering als je doorstroomt?
Overbruggingsfinanciering is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning al kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, nog voordat je huidige woning is overgedragen. Het overbruggen tussen oud en nieuw huis maakt het mogelijk om te kopen zonder dat je eerst moet verkopen, mits je inkomen en de verwachte verkoopopbrengst dat ondersteunen.
De bank berekent de overbruggingslening op basis van de verwachte netto-opbrengst van je huidige woning, min de resterende hypotheek. Je betaalt alleen rente over dit bedrag, geen aflossing, voor de duur van de overbrugging. Die looptijd is doorgaans maximaal twee jaar, maar in de praktijk zijn de meeste overbruggingskredieten binnen enkele maanden afgelost zodra de huidige woning is verkocht.
Belangrijk om te weten: niet elke bank hanteert dezelfde voorwaarden. De maximale overbrugging, de rentepercentages en de vereiste onderbouwing van de verwachte verkoopprijs verschillen per geldverstrekker. Een hypotheekadviseur die de lokale markt kent, kan inschatten welke verwachte verkoopprijs realistisch verdedigbaar is bij de bank. Bij De Keizer werkt GeldXpert onder hetzelfde dak, waardoor overbruggingsfinanciering een intern traject is in plaats van een aparte zoektocht.
Hoe coördineert een NVM-makelaar de overdracht bij gelijktijdige verkoop en aankoop?
Een NVM-makelaar coördineert de gelijktijdige overdracht door de overdrachtsdata van verkoop en aankoop op elkaar af te stemmen, in overleg met de notaris, de koper van jouw woning en de verkoper van jouw nieuwe woning. Dat afstemmen is maatwerk: elke keten heeft zijn eigen tijdlijn en afhankelijkheden.
In de praktijk betekent dit dat de makelaar bewust onderhandelt over de leveringsdatum bij zowel de verkoop als de aankoop. Een oplevering op dezelfde dag is ideaal maar niet altijd haalbaar. Soms is een dag of weekend verschil al genoeg om te voorkomen dat je tijdelijk zonder woning zit of juist twee woningen tegelijk bezit.
Wanneer de overdrachten niet perfect samenvallen, zijn er oplossingen: een tijdelijk huurcontract, een sleutelovereenkomst waarbij je de nieuwe woning al eerder kunt betreden, of een korte overbruggingsperiode. Een makelaar met lokale kennis van de regio Utrecht weet welke afspraken in de praktijk werken en welke notarissen snel kunnen schakelen.
Wil je weten hoe wij dit voor jou in kaart brengen? Ons team van specialisten bespreekt graag jouw situatie, zonder verplichtingen. Of bekijk direct wat onze aanpak inhoudt via huis verkopen met De Keizer.
