Verkoop en aankoop sluiten soepel op elkaar aan wanneer je de volgorde bewust kiest, de financiering vooraf regelt en één partij het hele traject coördineert. Voor doorstromers in de regio Utrecht geldt bijna altijd hetzelfde advies: begin met een waardebepaling van je huidige woning voordat je ook maar één bezichtiging plant. Zo weet je precies met welk budget je op zoek kunt gaan en voorkom je dat je jezelf in een onmogelijke positie manoeuvreert. De vragen hieronder geven je een helder overzicht van alles wat daarbij komt kijken.
Wat is de beste volgorde: eerst verkopen of eerst kopen?
De meest veilige volgorde voor doorstromers is eerst verkopen, dan kopen. Je weet dan precies hoeveel overwaarde je hebt, hoe hoog je maximale hypotheek wordt en met welk bod je serieus kunt bieden. Dat geeft rust en onderhandelingsruimte. Toch kiezen sommige kopers bewust voor de omgekeerde volgorde wanneer de markt krap is en het aanbod schaars.
De keuze hangt af van drie factoren: de verkoopsnelheid in jouw buurt, de hoogte van je overwaarde en je financiële buffer. In een markt waar woningen gemiddeld binnen twee tot vier weken worden verkocht, is het risico van eerst verkopen beperkt. Je kunt dan een ontbindende voorwaarde van verkoop eigen woning opnemen bij de aankoop, zodat je niet gedwongen wordt te kopen als jouw woning niet tijdig is verkocht.
Kies je toch voor eerst kopen, dan neem je het risico dat je tijdelijk twee hypotheken draagt. Dat is financieel haalbaar met voldoende overwaarde, maar vraagt om een overbruggingskrediet. Hoe dat werkt, lees je in de volgende sectie.
Hoe werkt overbruggingskrediet bij het doorstromen?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning al kunt gebruiken voordat die woning officieel is verkocht. Je betaalt alleen rente over het geleende bedrag, geen aflossing. Zodra de verkoop is afgerond, los je het krediet in één keer af met de verkoopopbrengst.
De hoogte van het overbruggingskrediet is doorgaans gebaseerd op de verwachte verkoopprijs minus de openstaande hypotheek op je huidige woning. Geldverstrekkers hanteren daarbij een marge van tien tot vijftien procent op de verwachte verkoopprijs als buffer. Heb je een woning met forse overwaarde, dan kan het overbruggingskrediet aanzienlijk zijn.
Belangrijk om te weten: een overbruggingskrediet loopt maximaal één tot twee jaar. Heb je je woning binnen die periode niet verkocht, dan wordt het krediet opeisbaar. Goede begeleiding bij de timing is daarom essentieel. Bij De Keizer werken onze verkoopmakelaars nauw samen met GeldXpert, onze financieel adviseurs onder hetzelfde dak, zodat overbruggingsfinanciering een intern traject wordt in plaats van een extra stap bij een externe partij.
Wat zijn de risico’s van dubbele woonlasten?
Dubbele woonlasten ontstaan wanneer je al een nieuwe woning hebt gekocht maar de oude nog niet hebt verkocht. Je betaalt dan tegelijkertijd twee hypotheken. Hoe lang dat houdbaar is, hangt af van je netto inkomen, je spaarbuffer en de hoogte van beide maandlasten.
In de praktijk kunnen de meeste doorstromers met een gemiddeld huishoudinkomen dubbele lasten drie tot zes maanden dragen, maar dat is een flinke aanslag op de liquiditeit. Daarna wordt het financieel oncomfortabel, zeker als de kinderopvang, verbouwingskosten of andere grote uitgaven meespelen.
Naast het financiële risico is er ook een psychologisch risico: de druk om snel te verkopen leidt soms tot een te lage vraagprijs of het accepteren van een minder gunstig bod. Wie vanuit rust verkoopt, onderhandelt beter. Dat is precies de reden waarom een goed geplande volgorde en een realistische tijdlijn zo belangrijk zijn bij het doorstromen.
Hoe bepaal je de juiste vraagprijs bij doorstromen?
De juiste vraagprijs is gebaseerd op recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, niet op de WOZ-waarde of een gevoel. Een onderbouwde waardebepaling kijkt naar woningtype, woonoppervlak, ligging, staat van onderhoud en de verkoopresultaten van vergelijkbare panden in de afgelopen drie tot zes maanden.
Te hoog prijzen is een veelgemaakte fout. Een woning die te lang op Funda staat, verliest aantrekkingskracht. Kopers worden argwanend en bieden lager dan ze anders zouden doen. Te laag prijzen kost je tienduizenden euro’s aan overwaarde die je had kunnen meenemen naar je volgende woning.
Een goede makelaar bepaalt de vraagprijs niet op basis van marktgevoel, maar op basis van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare panden in dezelfde straat of wijk. De verkoopmakelaars van De Keizer werken vanuit zeven vestigingen in de regio Utrecht en kennen de microbuurtprijzen van Utrecht, Nieuwegein, Houten, Vleuten-De Meern, Maarssen en Vianen. Dat maakt het verschil tussen een vraagprijs die klopt en één die je geld kost.
Welke bijkomende kosten moet je rekenen bij verkoop én aankoop?
Bij het doorstromen heb je te maken met kosten aan twee kanten. Aan de verkoopkant betaal je courtage aan de makelaar, kosten voor een energielabel, eventueel een NEN-meting, professionele fotografie en styling. Aan de aankoopkant komen overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten voor de hypotheek bij.
Een realistisch overzicht van de meest voorkomende kostenposten:
- Courtage verkoopmakelaar: doorgaans tussen de één en twee procent van de verkoopprijs, afhankelijk van het dienstenpakket
- Energielabel: verplicht bij verkoop, kosten variëren afhankelijk van de adviseur
- Professionele fotografie en styling: verhoogt de verkoopprijs maar heeft een prijs
- Overdrachtsbelasting aankoop: twee procent van de koopprijs voor doorstromers
- Notariskosten: voor de leveringsakte en hypotheekakte aan de aankoopkant
- Taxatiekosten: vereist door de hypotheekverstrekker bij aankoop
- Hypotheekadvies: voor het afsluiten of oversluiten van de hypotheek
Tel je alles bij elkaar op, dan praat je al snel over meerdere procenten van de transactiewaarde. Zorg dat je dit bedrag apart hebt staan en niet meefinanciert in de hypotheek, tenzij je overwaarde dat toelaat.
Hoe coördineert een makelaar de keten van verkoop tot aankoop?
Een goede makelaar coördineert de keten door de timing van verkoop en aankoop op elkaar af te stemmen, de financiering vooraf in kaart te brengen en alle betrokken partijen, van notaris tot hypotheekadviseur, op één lijn te houden. Dat voorkomt dat je woning al is overgedragen terwijl de sleuteloverdracht van je nieuwe woning nog weken op zich laat wachten.
In de praktijk begint de coördinatie al bij de waardebepaling. Op basis daarvan bepaal je samen met je financieel adviseur of een overbruggingskrediet nodig is, welke ontbindende voorwaarden je opneemt en wat een realistisch tijdpad is. Vervolgens worden de verkoopstrategie en het aankooptraject zo ingepland dat de overdrachtsdata zo dicht mogelijk bij elkaar liggen.
Voor doorstromers is het een groot voordeel wanneer verkoop, aankoop en financiering bij dezelfde organisatie zijn ondergebracht. Dat voorkomt miscommunicatie tussen partijen en maakt snelle bijsturing mogelijk als de markt of jouw situatie verandert. De Keizer Makelaarsgroep biedt dit als geïntegreerd traject aan, met verkoopmakelaars, aankoopbegeleiding en financieel advies via GeldXpert onder één dak.
Heb je vragen over jouw specifieke situatie of wil je weten hoe jouw keten er concreet uit zou zien? Ons team denkt graag vrijblijvend met je mee, want een goed begin is het halve werk.
