Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning al kunt gebruiken voordat die woning verkocht is. Je overbrugt daarmee de periode tussen de aankoop van je nieuwe huis en de definitieve levering van je oude. Dit is vooral relevant voor doorstromers die eerst willen kopen voordat ze verkopen, maar de opbrengst van hun huidige woning nog niet beschikbaar hebben.
De vragen rondom overbruggingsfinanciering zijn voor veel mensen in de regio Utrecht een bron van onzekerheid. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen, van de werking tot de risico’s.
Hoe werkt een overbruggingskrediet precies?
Een overbruggingskrediet werkt als volgt: de bank leent je tijdelijk een bedrag ter hoogte van (een deel van) de verwachte overwaarde op je huidige woning. Je gebruikt dat bedrag als aanvulling op je nieuwe hypotheek, zodat je de aankoop kunt financieren nog voordat je oude huis is verkocht. Zodra je oude woning is geleverd, los je het overbruggingskrediet in één keer af.
Concreet betekent dit dat je gedurende de overbruggingsperiode rente betaalt over het geleende bedrag, maar meestal geen aflossingen doet. De looptijd is tijdelijk, doorgaans maximaal twee jaar, maar in de praktijk vaak veel korter. Zodra de notaris de verkoopopbrengst van je oude woning heeft verwerkt, is het overbruggingskrediet automatisch afgelost.
De hoogte van het krediet is gebaseerd op de verwachte netto-overwaarde: de verwachte verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld op je huidige woning, minus de kosten van de verkoop. Heeft je woning al een getekende koopovereenkomst, dan rekent de bank met de overeengekomen verkoopprijs. Is je woning nog niet verkocht, dan hanteert de bank doorgaans een voorzichtigere schatting, vaak op basis van een taxatierapport.
Wanneer is een overbruggingskrediet nodig?
Een overbruggingskrediet is nodig wanneer je een nieuwe woning koopt voordat je huidige woning is verkocht en geleverd, en je de overwaarde van je oude huis nodig hebt om de nieuwe aankoop te financieren. Dit speelt bij vrijwel elke doorstromer die kiest voor de volgorde: eerst kopen, dan verkopen.
De vraag of je eerst moet kopen of eerst verkopen is voor veel stellen en gezinnen in de regio Utrecht een van de lastigste beslissingen in het verhuisproces. Beide volgorden hebben voor- en nadelen. Wie eerst verkoopt, heeft zekerheid over de opbrengst maar riskeert tijdelijk zonder woning te zitten. Wie eerst koopt, heeft geen stress over het vinden van een nieuwe woning maar loopt het risico van tijdelijk dubbele woonlasten.
Een overbruggingskrediet maakt de optie “eerst kopen, dan verkopen” financieel haalbaar. Zonder dit instrument zou je de volledige koopprijs van je nieuwe huis moeten financieren zonder de opbrengst van je oude woning, wat voor de meeste mensen niet mogelijk is. Met een overbruggingskrediet kun je je huis verkopen in je eigen tempo, zonder onder tijdsdruk een bod te accepteren dat onder de marktwaarde ligt.
Wat zijn de kosten van een overbruggingskrediet?
De kosten van een overbruggingskrediet bestaan voornamelijk uit rente. De rente op een overbruggingskrediet ligt doorgaans hoger dan op een reguliere hypotheek, vaak tussen de 4% en 6% op jaarbasis, afhankelijk van de geldverstrekker en de marktsituatie in 2026. Omdat de looptijd kort is, valt het totaalbedrag aan rente in de meeste gevallen mee.
Naast rente kunnen er afsluitkosten in rekening worden gebracht. Sommige geldverstrekkers rekenen een percentage van het geleende bedrag, anderen werken met een vast bedrag. Vraag dit altijd vooraf op, zodat je de werkelijke kosten kunt vergelijken. Een hypotheekadviseur kan dit voor je uitrekenen op basis van de verwachte overbruggingsperiode en het benodigde bedrag.
Houd er ook rekening mee dat je tijdens de overbruggingsperiode mogelijk drie financieringslasten tegelijkertijd draagt: de hypotheek op je oude woning, de nieuwe hypotheek, en de rente op het overbruggingskrediet. Dit vraagt om een goede financiële planning. Bij De Keizer Makelaarsgroep werken we samen met GeldXpert, onze interne financieel adviseur, zodat dit soort berekeningen direct in het verkooptraject worden meegenomen.
Wat is het verschil tussen een overbruggingskrediet en een hypotheek?
Het verschil tussen een overbruggingskrediet en een hypotheek zit in de looptijd, het doel en de aflossingsstructuur. Een hypotheek is een langlopende lening, doorgaans 20 tot 30 jaar, bedoeld om de aankoop van een woning structureel te financieren. Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening, maximaal twee jaar, bedoeld om een financieel gat te overbruggen totdat je oude woning is verkocht.
Bij een hypotheek betaal je maandelijks rente en aflossing. Bij een overbruggingskrediet betaal je in de meeste gevallen alleen rente, en los je het volledige bedrag in één keer af op het moment dat de verkoopopbrengst beschikbaar komt. Een overbruggingskrediet wordt ook niet ingeschreven als hypotheekrecht op de nieuwe woning, maar staat los van de reguliere hypotheek.
Een ander verschil is de toetsing. Voor een hypotheek toetst de bank je inkomen aan de hypotheeknorm. Voor een overbruggingskrediet is de toetsing primair gebaseerd op de waarde van je huidige woning en de verwachte overwaarde, niet op je maandinkomen. Dit maakt overbruggingsfinanciering toegankelijk voor mensen met een solide overwaarde, ook als hun inkomen de maximale hypotheek al benut.
Hoeveel overbruggingskrediet kan ik krijgen?
Hoeveel overbruggingskrediet je kunt krijgen hangt af van de netto-overwaarde op je huidige woning. Banken verstrekken doorgaans maximaal 90% tot 100% van de verwachte netto-overwaarde als overbruggingskrediet. Is je woning al verkocht, dan rekent de bank met de getekende verkoopprijs. Is je woning nog niet verkocht, dan hanteert de bank een taxatiewaarde als basis, soms met een veiligheidskorting.
De netto-overwaarde bereken je als volgt: verwachte verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld minus verkoopkosten zoals courtage en overdrachtsbelasting. Stel dat je woning een verwachte verkoopwaarde heeft van 550.000 euro en je resterende hypotheek bedraagt 180.000 euro, dan is je bruto-overwaarde 370.000 euro. Na aftrek van kosten is de netto-overwaarde het bedrag waarop de bank het overbruggingskrediet baseert.
Het maximale overbruggingskrediet is dus geen vast bedrag, maar een berekening die per situatie verschilt. Een hypotheekadviseur kan dit snel voor je in kaart brengen. Wil je weten wat jouw situatie oplevert? Ons team van specialisten denkt graag met je mee.
Wat zijn de risico’s van overbruggingsfinanciering?
De voornaamste risico’s van overbruggingsfinanciering zijn: een langere verkooptijd dan verwacht, een lagere verkoopprijs dan ingeschat, en het tijdelijk dragen van drie financieringslasten tegelijk. Als je oude woning niet snel verkoopt, loopt de overbruggingsperiode op en stijgen de rentekosten. Als de verkoopprijs tegenvalt, kan het overbruggingskrediet hoger uitvallen dan de uiteindelijke opbrengst dekt.
Het risico van dubbele of zelfs drievoudige woonlasten is reëel. Hoelang je een dubbele hypotheek kunt dragen hangt af van je financiële buffer en je maandinkomen. Banken toetsen dit bij de aanvraag, maar de werkelijke druk voel je pas als de situatie langer duurt dan gepland. Wie geen woning heeft maar ook niet tijdelijk wil huren tussen koop en verkoop, heeft weinig speelruimte als de planning uitloopt.
Een ander risico is dat je oude woning nog niet verkocht is op het moment dat je nieuwe woning geleverd moet worden. Dit kan leiden tot problemen met de financiering van de nieuwe aankoop, zeker als de bank het overbruggingskrediet heeft gebaseerd op een nog niet getekende verkoopovereenkomst.
Deze risico’s zijn beheersbaar als je de volgorde van kopen en verkopen goed plant. Een ervaren verkoopmakelaar in de regio Utrecht kan je helpen je woning snel en tegen een goede prijs te verkopen, waardoor de overbruggingsperiode zo kort mogelijk blijft. De Keizer Makelaarsgroep begeleidt doorstromers al meer dan vijftig jaar bij precies dit soort trajecten, waarbij verkoop, aankoop en financiering als één samenhangend geheel worden aangestuurd. Zo hoef jij niet zelf alle losse eindjes bij elkaar te houden.
Heb je vragen over jouw specifieke situatie? Neem gerust contact op met De Keizer Makelaarsgroep. We denken graag met je mee, zonder verplichtingen.
