Een overbruggingshypotheek mag in de meeste gevallen maximaal gelijk zijn aan de overwaarde op je huidige woning, minus de openstaande hypotheekschuld. De exacte hoogte hangt af van of je al een getekende verkoopovereenkomst hebt en van de normen die de geldverstrekker hanteert. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen over overbruggingsfinanciering, zodat je precies weet waar je aan toe bent als je een nieuw huis wilt kopen terwijl je huidige woning nog niet verkocht is.
Hoe wordt de maximale hoogte van een overbruggingshypotheek berekend?
De maximale overbruggingshypotheek wordt berekend op basis van de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning, verminderd met de openstaande hypotheekschuld en een veiligheidsmarge die de geldverstrekker inbouwt. In de praktijk financieren de meeste geldverstrekkers tussen de 90% en 100% van de verwachte netto-opbrengst, afhankelijk van of er al een verkoopovereenkomst is.
Stel dat je woning een verwachte verkoopprijs heeft van 450.000 euro en je nog een hypotheek hebt van 180.000 euro, dan bedraagt je bruto-overwaarde 270.000 euro. Zonder getekende koopovereenkomst rekent een geldverstrekker doorgaans met 90% van die overwaarde als maximale overbruggingssom, wat neerkomt op 243.000 euro. Met een getekende overeenkomst kan dat oplopen tot 100% van de netto-opbrengst.
Naast de overwaarde kijkt de geldverstrekker ook naar je totale maandlasten tijdens de overbruggingsperiode. Je betaalt immers tijdelijk zowel de rente op de overbruggingshypotheek als de hypotheeklasten van je nieuwe woning. Die gecombineerde last moet passen binnen je inkomen volgens de geldende normen.
Wat is het verschil tussen een overbruggingshypotheek met en zonder verkoopovereenkomst?
Het verschil zit in de zekerheid die de geldverstrekker heeft over de opbrengst van je woning. Met een getekende verkoopovereenkomst staat de verkoopprijs vast, waardoor de geldverstrekker bereid is tot 100% van de netto-opbrengst te overbruggen. Zonder verkoopovereenkomst is de opbrengst nog onzeker en hanteert de geldverstrekker een lagere berekeningsgrondslag, vaak 80% tot 90% van de taxatiewaarde.
Met verkoopovereenkomst
Zodra je een koopcontract hebt getekend met een koper, weet de geldverstrekker precies wat er binnenkomt en wanneer. Dat maakt de overbruggingshypotheek eenvoudiger te verstrekken en vaak ook ruimer. De looptijd wordt dan afgestemd op de datum van de eigendomsoverdracht.
Zonder verkoopovereenkomst
Heb je nog geen koper gevonden maar wil je al wel een nieuw huis kopen, dan is de situatie risicovoller voor de geldverstrekker. Niet alle geldverstrekkers bieden in dit geval een overbruggingshypotheek aan. Degenen die dat wel doen, werken met een taxatierapport als basis en hanteren een kortere maximale looptijd. Dit is precies de situatie waarbij de vraag eerst kopen of eerst verkopen het meest urgent aanvoelt.
Welke kosten zijn verbonden aan een overbruggingshypotheek?
De belangrijkste kostenpost bij een overbruggingshypotheek is de rente. Je betaalt rente over het geleende bedrag voor de gehele looptijd van de overbrugging. Daarnaast zijn er afsluitkosten, notariskosten voor de extra hypotheekakte en in sommige gevallen taxatiekosten voor je huidige woning.
De rentetarieven voor overbruggingshypotheken liggen doorgaans iets hoger dan voor reguliere hypotheken, omdat het om een tijdelijke en daarmee risicovollere lening gaat. In 2026 variëren de tarieven afhankelijk van de geldverstrekker en de looptijd. Reken op een totale rentelast die bij een overbrugging van zes maanden op een bedrag van 200.000 euro al snel enkele duizenden euro’s kan bedragen.
Verder is het goed om rekening te houden met de kosten die je sowieso maakt bij de verkoop van je woning, zoals makelaarscourtage, een energielabel en eventuele stylingkosten. Een ervaren verkoopmakelaar kan je helpen al deze kosten vooraf inzichtelijk te maken, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Hoe lang mag een overbruggingshypotheek lopen?
Een overbruggingshypotheek heeft een maximale looptijd van doorgaans twee jaar, maar de meeste geldverstrekkers hanteren in de praktijk een looptijd van zes tot twaalf maanden. De exacte maximale duur verschilt per geldverstrekker en hangt sterk samen met de vraag of er al een verkoopovereenkomst is.
Bij een getekende koopovereenkomst wordt de looptijd vrijwel altijd afgestemd op de overdrachtsdatum van de verkochte woning, plus een kleine marge. Zonder verkoopovereenkomst is de maximale looptijd korter, omdat de geldverstrekker wil voorkomen dat de overbrugging eindeloos doorloopt terwijl de woning niet verkocht wordt.
De vraag dubbele hypotheek, hoe lang kan dat is dan ook niet alleen een financiële vraag, maar ook een emotionele. Twee jaar dubbele lasten dragen is voor de meeste huishoudens geen haalbare kaart. Juist daarom is een goede voorbereiding op de verkoopstrategie zo belangrijk: hoe sneller je woning wordt verkocht, hoe korter de overbruggingsperiode en hoe lager de totale kosten.
Wanneer is een overbruggingshypotheek geen goede optie?
Een overbruggingshypotheek is geen goede optie als je onvoldoende overwaarde hebt, als je inkomen de gecombineerde maandlasten niet aankan, of als de verkoopkansen van je huidige woning onzeker zijn. In die gevallen kan de financiële druk tijdens de overbruggingsperiode te groot worden.
Concreet zijn er situaties waarbij je beter een andere aanpak kunt overwegen:
- Je overwaarde is beperkt en de overbruggingssom dekt de aankoopprijs van de nieuwe woning niet.
- Je woning staat in een segment of regio waar de verkooptijd gemiddeld lang is, waardoor het risico op een langdurige dubbele last reëel is.
- Je inkomen laat de gecombineerde lasten van overbrugging en nieuwe hypotheek niet toe binnen de geldende leennormen.
- Je verkoopt onder voorbehoud van aankoop van een andere woning, maar de aankoop valt door – dan blijf je zitten met een overbrugging zonder doel.
In zulke gevallen kan tijdelijk huren tussen koop en verkoop een verstandiger alternatief zijn, ook al voelt dat als een stap terug. Het geeft je de rust om zonder tijdsdruk een nieuwe woning te vinden en je huidige woning op het juiste moment en voor de juiste prijs te verkopen.
Wie beslist of je in aanmerking komt voor een overbruggingshypotheek?
De geldverstrekker, meestal een bank of hypotheekverstrekker, beslist of je in aanmerking komt voor een overbruggingshypotheek. Die beoordeling vindt plaats op basis van je inkomen, de overwaarde op je huidige woning, de verwachte verkoopprijs en je totale financiële situatie. Een hypotheekadviseur begeleidt dit proces en zorgt dat je aanvraag zo sterk mogelijk wordt ingediend.
In de praktijk verloopt het traject als volgt: je hypotheekadviseur berekent hoeveel overbrugging je nodig hebt en of je inkomen de gecombineerde lasten toelaat. Vervolgens wordt een taxateur ingeschakeld om de waarde van je huidige woning te bevestigen, tenzij er al een getekende koopovereenkomst is. Op basis van die documenten neemt de geldverstrekker een beslissing.
Bij De Keizer werken we samen met GeldXpert, onze eigen financieel adviseurs, waardoor verkoop, aankoop en overbruggingsfinanciering in één traject worden begeleid vanuit dezelfde organisatie. Dat scheelt niet alleen tijd, maar voorkomt ook dat er miscommunicatie ontstaat tussen partijen. Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? Neem dan gerust contact op met ons team voor een vrijblijvend gesprek.
Of je nu twijfelt over de volgorde van verkopen en kopen, je zorgen maakt over dubbele woonlasten of gewoon wilt weten wat jouw woning realistisch oplevert: De Keizer Makelaarsgroep denkt graag met je mee. Met zeven vestigingen in de regio Utrecht en meer dan vijftig jaar ervaring weten we precies hoe dit soort trajecten in de praktijk werken, in jouw buurt en in jouw prijssegment.
