Veelgestelde vragen

Aankoop

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan, tenzij de makelaar anders besluit of afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is of in gesprek is met een andere kandidaat.

Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doe je een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Dit zal in de praktijk overigens niet vaak voorkomen, maar is dus wel mogelijk. Daarnaast geldt er een schriftelijkheidsvereiste, waarbij de koop pas tot stand komt, nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. 

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog zonder opgaaf van reden ovan de koop afzien. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. 

De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

Mocht je gebruik wensen te maken van de wettelijke bedenktijd, kan het verstandig zijn dit schriftelijk te doen, aangezien de bewijslast moeilijk is, indien je dit mondeling doet. 

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper alle kosten verband houdende met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn of haar rekening neemt. De kosten koper bedraagt circa 6 % van de koopprijs van de aangekochte woning. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: 

- 2% overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met:

- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/ haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Tevens kan men In het jaar 2018 nog maximaal 100% van de woningwaarde lenen, houd hier dus rekening mee als je een woning koopt!

Voor vragen kun je uiteraard bij ons kantoor terecht! 

Banken hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in combinatie met ministeriële regelingen. Welke regels zijn dat en wat mag je lenen?

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

  • De koopprijs van de woning
  • De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
  • De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw

Voor een bestaande woning mag je in 2020 maximaal 100% van de marktwaarde lenen (eventueel na verbouwing. Overige kosten, zoals de advies-, taxatie- of notariskosten, kun je niet meefinancieren uit de hypotheek.

Vrij op naam betekent dat de notariskosten voor het overdragen van de woning voor rekening van de verkoper komen. De koopsom voor een nieuwbouwwoning is vaak vrij op naam. De notariskosten voor de hypotheek zijn wel voor rekening van de koper.

Een koper kan met de No Risk-clausule de koop ontbinden als zijn ‘oude’ woning niet binnen een vooraf afgesproken termijn verkocht is. De koop is in dit geval afhankelijk van de verkoop van de oude woning van de koper. De verkoper blijft in de tussentijd zijn woning te koop aanbieden in de hoop een betere koper te vinden.

Mocht er bij de verkoop van je woning een restschuld ontstaan en sluit je een lening af voor de financiering van deze restschuld, dan kun je de rente over deze lening voor 10 jaar aftrekken. Het overgrote deel van de kosten die je maakt om je woning te verkopen zijn fiscaal niet aftrekbaar. Niet aftrekbare kosten zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de transportakte en de transportakte inschrijven bij het Kadaster.

Bij de verkoop van een huis onder kosten koper, kiest de koper van de woning de notaris. De koper betaalt immers de notariskosten voor de overdracht. Als jouw situatie wat complexer is, dan kun je ervoor kiezen om als verkoper de notaris te kiezen en de kosten voor de overdracht te betalen. Je kunt dan voor de overdracht al veel dingen regelen, wat handig kan zijn in bepaalde situaties. Denk hierbij aan een overlijden, of als de woning bijvoorbeeld onderdeel is van een erfenis.

Voor de financiering van de woning is een taxatie nodig zodat de hypotheekverstrekker weet wat de woning waard is. Hier heb je een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur voor nodig. Wij zijn een gecertificeerde taxateur maar kunnen geen taxatierapport voor je opstellen omdat wij zijn betrokken in de onderhandelingen. Wij kunnen je wel helpen met het vinden van een gecertificeerde taxateur.

Bij de aankoop van je woning bespreken wij eerst wat je zoekt, waar je wilt wonen, welke bouwvorm je voorkeur heeft en wat je financiële ruimte is. Na jouw officiële opdracht gaan wij direct aan het werk. Wij gaan met je mee bezichtigen, regelen het papierwerk, onderhandelen voor de beste koopprijs en voorkomen vervelende verrassingen achteraf.

Verkoop

Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kun je niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Als de koopovereenkomst is getekend door zowel de verkoper als koper en de bedenktijd is verstreken dan veranderd de status van de woning in ‘verkocht onder voorbehoud’. Een voorbeeld van een voorbehoud in de koopovereenkomst kan het financieringsvoorbehoud zijn. Als het de koper niet lukt binnen een vooraf afgesproken termijn (meestal 6 weken) de financiering rond te krijgen, mag koper de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Als de afgesproken periode voor het voorbehoud verstreken is, krijgt de woning de definitieve status ‘verkocht’. Op korte termijn volgt dan de eigendomsoverdracht.

De ouderdomsclausule kan door verkoper worden opgenomen in de koopovereenkomst. In de ouderdomsclausule wordt koper er op gewezen dat de woning een bepaalde leeftijd heeft. De eisen aan de (bouw)kwaliteit van de woning zullen daardoor lager liggen dan bij nieuwere woningen.

Onze courtage is afhankelijk van meerdere factoren zoals de marktwaarde van de woning, de te verwachten verkooptijd, de locatie en eventuele verkoop belemmerende omstandigheden. Wij hanteren dus geen vaste courtagetarieven. Wil je weten wat wij rekenen voor de verkoop van jouw woning? Maak dan een afspraak voor een vrijblijvend verkoop adviesgesprek.

Ja dat mag, je bent zelf eigenaar van de woning en je mag vragen wat je wilt. Maar vraag je te veel, dan zal niemand je huis willen kopen. Een zorgvuldige waardebepaling van je woning helpt je bij het vaststellen van de juiste vraagprijs.

In 2015 hebben huiseigenaren een voorlopig energielabel ontvangen van de Rijksoverheid. Dit label geeft een beeld van hoe comfortabel en energiezuinig de woning is. Bij de verkoop van je huis moet je het voorlopige label definitief gemaakt hebben en kunnen verstrekken aan de koper. Een definitief energielabel kun je online aanvragen via www.energielabel.nl. De kosten voor de aanvraag zijn relatief laag. Ontbreekt een definitief label bij verkoop, dan riskeer je een boete van € 405,-.

Als je een huis wilt verkopen waar een hypotheek op rust, dan ben je bij verkoop van je woning verplicht om de hypotheek volledig af te lossen. Als de verkoopprijs lager is dan openstaande hypotheekschuld, dan blijf je met een restschuld zitten. De notaris zorgt bij de notariële levering voor de afhandeling hiervan.

De notaris zorgt voor de eigendomsoverdracht van de woning. Hij checkt de identiteit van de koper en verkoper, bekijkt of de verkoper rechtmatig eigenaar is en of er geen beslag op de woning ligt. De notaris bewaakt de financiële kant van de overdracht, zoals de betaling van de koopsom en de inschrijving van de hypotheek.

Recent kregen wij weer de vraag, kunnen we het beste eerst het huis verkopen en dan scheiden of andersom? Het is niet noodzakelijk om de woning eerst te verkopen. Zorg wel dat je in de echtscheidingsconvenant goede afspraken maakt over de verdeling van de woning en de roerende zaken bij scheiding.

De makelaarskosten worden bij de notaris verrekend bij de overdracht van de woning.

Onderhandelingen

De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er pas een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging). 

Je kunt niet afdwingen dat je in onderhandeling bent. Je bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op je bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met je in onderhandeling is. Je bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal overleggen.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

Kom langs - of - Maak een afspraak