DEEL 2: Een appartement, een luchtkasteel of een mooi thuis?

Het kopen, bewonen of verkopen van een appartement is toch net even anders als bij een grondgebonden woning. Weet jij hoe het precies zit met de ALV, het MJOP en het beheer? We leggen het graag uit!

De wereld van appartementen

De ALV: muggenziften of constructief vergaderen?

Het gaat vaak mis bij de inhoudelijke onderwerpen van een algemene ledenvergadering: “Jan van nr. 8 heeft een bloembak bij de voordeur, waar Piet van nr. 6 over struikelt” of “Als Erik zijn balkon schoonmaakt, wordt het tuinstel van Betty nat.” Het zijn bekende punten die eigenlijk een goede VvE-vergadering verstoren en bovendien de goede samenwerking negatief beïnvloeden. Goed voorzitterschap is daarin essentieel en sommige VvE’s gaan daarin zover dat ze regels opstellen in het Huishoudelijk reglement. Een vergadering (ALV) moet primair gaan over: *uitgevoerde onderhoud van het voorgaande jaar *gevoerde beleid *uit te voeren onderhoud voor het komende jaar *uit te voeren beleid *financiële huishouding, hoe staan we er voor en wat doen we met de servicekosten TIP voor appartementseigenaren: - Bekijk de afspraken uit de vorige ALV en controleer wat daarvan terecht is gekomen. Was het duurder, is het wel helemaal uitgevoerd? Is er controle geweest op de uitvoering? Als eigenaar mag je dit soort dingen echt wel vragen. Je kunt er voor kiezen om die vragen vooraf in een brief aan het bestuur te stellen en dan verlangen dat de brief in de vergadering besproken wordt. - Ga niet bij het bestuur klagen over de buurman, maar ga zelf met de buurman in gesprek - Ga actief naar vergaderingen en lees je in - Besef dat een flat wat anders is als een grondgebonden woning - Geniet van het feit dat schoonmaak, verzekeringen en onderhoud allemaal voor je wordt geregeld; TIP voor bestuurders: -Veel eigenaren stappen in een bestuur, zonder goed te weten wat het inhoud. Lees je goed in, leer de splitsingsakte en het modelreglement van buiten en kijk dan ook kritisch naar het huishoudelijk reglement. - Verdeel de taken, laat de één zich stukbijten op de technische aspecten, laat de ander duiken in het huishoudboekje en de volgende in de juridische zaken. Zo wordt het overzichtelijk en kun je het als bestuurders heel leuk hebben en er veel van leren.

Onderhoud bij een appartementencomplex, hoe werkt dat?

Met elkaar ben je verantwoordelijk voor het onderhoud, dit spaar je middels de servicekosten bij elkaar en wordt dus betaald vanuit het vermogen. Bij een goed overzicht van noodzakelijk onderhoud wordt meestal gewerkt met een MJOP.

MJOP

Het MeerJarenOnderhoudsPlan, hierin staat voor een periode van minimaal 10 jaar een onderhoudscyclus met kostenraming opgenomen, denk aan periodiek groot onderhoud van de lift, elke 3 jaar een kleine schilderbeurt en elke 6 jaar een grote beurt, de dakbedekking, vervanging van de intercom, een post klein onderhoud, enz. Daarnaast staat meestal ook duidelijk wat er elk jaar wordt gespaard. Door dit per jaar inzichtelijk te hebben zie je of er onder aan de streep voldoende geld is om het jaarlijks geplande onderhoud uit te voeren. Daarnaast moet er een gezamenlijke opstalverzekering zijn, tja en voor welk bedrag wordt er verzekerd dan? Gebruikelijk is om elke 6 jaar een taxatie van de herbouwwaarde te laten opstellen en op basis daarvan te verzekeren, hier komen nog 2 belangrijke punten naar voren: eigenaarsbelang en appartementenclausule.

Het eigenaarsbelang

Het eigenaarsbelang: dit is een term uit de verzekeringspolis en helaas één die maar weinigen kennen, laat staan dat ze er wat mee doen. Als het gebouw is verzekerd, dan vinden de meesten het al goed, maar er zit wel een klein addertje onder het gras en daarom is het belangrijk om ook het taxatierapport voor de herbouwwaarde eens in te zien. In dat rapport staat namelijk wat er is meegenomen in de waarde en helaas staat daar soms, dat de keukens van de woningen niet zijn meegenomen in de waarde of dat er een basis keukenblok is gewaardeerd. Denk ook aan een gashaard, airco, zonnepanelen, etc. Dat is pech als jij nu net die prachtige droomkeuken van € 20.000,- hebt geplaatst en er breekt brand uit, dan zit de vervanging van die mooie keuken niet in de verzekerde som. Kijk hier eens naar, ook als je een flat koopt en de keuken en badkamer gaat vervangen. Je kunt dit regelen door het verzekeren van het Eigenaarsbelang. Heb je dit nog niet verzekerd? Onze verzekeringsspecialisten van GeldXpert helpen je graag verder.

Appartementenclausule

En wat is de Appartementenclausule dan? Stel je hebt een buurman die opzettelijk brand sticht en een deel van het gebouw wordt door die brand beschadigd, dan mag de verzekeraar weigeren uit te keren omdat er met opzet is gehandeld. Dus ook jouw schade wordt niet vergoed. Indien er dan een appartementenclausule in de polis is opgenomen, dan is de verzekeraar verplicht jouw schade wèl uit te keren. Hij probeert dit daarna dan wel te verhalen op de buurman.

Beheer

Er is best het een en ander veranderd op het gebied van appartementsrechten en een belangrijk deel heeft te maken met de financiën. De wet schrijft nu voor dat een VvE minstens één keer per jaar móet vergaderen, dat er een MJOP is of een bepaald spaarbedrag en dat er een gezamenlijk opstalverzekering móet worden afgesloten. Er moeten dus dingen, dit noemen we “dwingend recht”, alleen staan er op dit moment geen controles of sancties/boetes op. Maar... om een flat te kunnen kopen hebben de meeste mensen financiering nodig en voor die hypotheek vereist de geldverstrekker een taxatierapport en dit moet een stukje controle gaan vormen. Een taxateur dient namelijk iets te zeggen in zijn rapport over het spaarsaldo en of er een MJOP is, zo niet, dan valt dat voor de bank te lezen en de bank kan constateren dat een te laag spaarsaldo of het ontbreken van een MJOP een risicovolle hypotheek betekent, die zij niet wil financieren. Tja en als jij nu net de verkoper van die flat bent, dan gaat de koop niet door en misschien heb je dan zelfs een onverkoopbare flat. Zeker in grote steden zoals Utrecht zijn veel boven-/benedenhuizen met een zogeheten “slapende” VVE. Tijd om wakker te worden! Een actieve VvE met een gezond huishoudboekje levert namelijk geld op, de waarde van je flat blijft behouden, slecht beheer doet de waarde dalen. Tja er komt best wel wat kijken bij een appartementsrecht, maar daar krijg je ook veel voor terug.

Tot slot

Door goed onderhoud blijft je flat de waarde behouden en je hoeft niet zelf de schilderbeurt uit te voeren, als er lekkage is, wordt dat hersteld. Bij een grondgebonden woning komt die lekkage altijd net als de auto het heeft begeven of je de keuken net hebt verbouwd, dus als je spaargeld op is. Best handig dus zo’n spaarpot van de VvE. Wonen in een appartement is echt zo gek nog niet!

Bekijk hier onze appartementen

 

 

 

 

Kom langs - of - Maak een afspraak