Uit de praktijk: juridisch conflict over bodemverontreiniging

Na verkoop van een vrijstaande semibungalow blijkt dat de grond vervuild is met puin. Koper is van mening dat het puin in de tuin het normale gebruik van de woning belemmert én beroept zich tevens op dwaling. Verkoper betwist de vorderingen van koper en wijst op de onderzoeksplicht van koper. Wie krijgt gelijk?

juridisch conflict

De Feiten

- In de koopovereenkomst is opgenomen dat de onroerende zaak geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis.
- Verkoper heeft aangegeven niet bekend te zijn met verontreiniging, zich daarvoor niet aansprakelijk acht en geen onderzoek uit zal laten voeren naar de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de ondergrond.
- Koper laat geen onderzoek uitvoeren, maar informeert bij makelaar. De verkopend makelaar geeft aan dat rondom de woning tuin ligt maar dat eventueel aanwezig puin in de grond daarachter ligt.

Onderzoek

Naar aanleiding van geruchten uit de buurt heeft koper na de levering onderzoek naar de grond laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat een grote hoeveelheid puin, beton, muren, vloeren en ijzeren bewapening in de grond aanwezig is. De opdracht voor de sloop is gegeven door de man van verkoper, die inmiddels is overleden. Verkoper stelt dat opdrachtnemer de opdracht had het geheel puinvrij maar deze het werk niet naar tevredenheid van verkoper heeft uitgevoerd. Vervolgens heeft Verkoper zelf het overige puin verwijderd, niet wetende wat er nog meer in de grond zat. Verkoper is dan ook van mening dat de mededelingsplicht niet is geschonden omdat verkoper in de veronderstelling leefde dat de grond goed gesaneerd was.

Uitspraak rechtbank

Koper is van mening dat door de hoeveelheid puin in de tuin de woning nu niet geschikt is voor normaal gebruik. Daarnaast is koper van mening dat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van dwaling. De rechtbank is het niet met koper eens. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van het puin in (een deel van) het perceel het normaal gebruik als woonhuis niet de weg staat. Ook het beroep op dwaling door koper wordt verworpen. Koper gaat in beroep bij het hof.

Uitspraak van Het Hof

Ook het hof is van oordeel dat de aanwezigheid van het puin in (een deel van) het perceel het normaal gebruik als woonhuis niet de weg staat. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat de overleden echtgenoot van de verkoper op de hoogte was of had moeten zijn van de in de grond aanwezige hoeveelheid puin, beton e.d. Koper heeft bovendien nog vragen gesteld over een eventuele verontreiniging. Verkoper heeft hierbij de halve waarheid verteld en koper niet volledig geïnformeerd, hetgeen een schending is van de mededelingsplicht. De koopovereenkomst is daarom gesloten onder invloed van dwaling. Het feit dat koper heeft nagelaten een bodemonderzoek uit te laten voeren doet daar niets aan af. De rechter brengt de kosten voor sanering, zo’n € 32.000,- in mindering op de koopsom.

Conclusie

Zowel de rechtbank als het hof is van oordeel dat de hoeveelheid puin in (een deel van) het perceel het normaal gebruik als woonhuis niet de weg staat. Goed nieuws voor verkoper, maar daarmee is de kous echter nog niet af. In tegenstelling tot de rechtbank oordeelt het hof dat verkoper niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. De rechter meent dat verkoper redelijkerwijs geweten moet hebben van het achtergebleven puin. Voor zover hij hier geen weet van heeft gehad wordt het haar toegerekend.

Een redelijke en in onze ogen terechte uitspraak; verkoper kan in het kader van de mededelingsplicht niet volstaan met het wijzen op de onderzoeksplicht van koper. Wij adviseren verkopers te allen tijde eventuele gebreken te melden aan de koper of diens makelaar om eventuele conflicten achteraf te vermijden.

Bron: NVM

Kom langs - of - Maak een afspraak