Een appartement, een luchtkasteel of een mooi thuis?

Het kopen, bewonen of verkopen van een appartement is toch net even anders als bij een grondgebonden woning. Weet jij hoe het precies zit met appartementsrechten, servicekosten en de VVE? We leggen het graag uit.

Waar moet je rekening mee houden bij het bewonen van een appartement

Vereniging van Eigenaren (VVE)

Je hebt bij een appartement te maken met een VvE (Vereniging van Eigenaren). Veel huizenbezitters moeten daar niks van hebben. Jammer, want dit is in Nederland best goed geregeld. Het is de Nederlandse instelling die zorgt voor een negatieve reputatie. Zoals wij Nederlanders direct naar de bouwmarkt rijden om ons nieuwbouwtuintje af te scheiden van de buren, zo kijken we vaak ook aan tegen VvE’s. Die buren zijn wel leuk, maar we houden niet van bemoeienis. Maar als eigenaar wordt je verplicht lid van de VvE, dit is geen vrije keus!

Splitsing van het gebouw in appartementsrechten

Hoe zit dat nu juridisch in elkaar bij een appartement? We beginnen even bij de basis, wanneer je een flat (we gebruiken dit woord bewust om de bouwkundige vorm aan te geven) koopt, dan koop je een appartementsrecht. Je koopt een aandeel in een gezamenlijk gebouw, waarbij je met elkaar eigenaar bent en jij het alleenrecht hebt over een bepaald deel, ofwel het aandeel in de gemeenschap. Welk deel dat precies is, kun je zien op de splitsingstekening. In die tekening zijn de vormen van het gebouw en de afzonderlijke appartementsrechten heel basaal ingetekend. Hierin staan ook indexnummers die verwijzen naar stukken tekst in de splitsingsakte, die precies beschrijven welk deel daarbij hoort, bijvoorbeeld: “...appartementsindex 5, het appartement gelegen op de tweede verdieping met berging gelegen in de kelder, uitmakende het vier/tweeduizend tweehonderd eenentachtigste (65/2.281e) onverdeeld aandeel in de Gemeenschap;” . Die splitsingsakte beschrijft precies wat er in het gebouw mag, niet mag, hoe de stemverhouding is, etc. Om te voorkomen dat heel veel standaardregels leiden tot hele dikke splitsingsaktes, hebben de notarissen in Nederland een modelreglement opgemaakt. Hierin zijn heel veel standaardartikelen opgenomen en in de loop van de decennia zijn er verschillende edities uitgegeven. Voor het gemak staat er in de splitsingsakte dan nog weer vermeld welke editie geldt.

Servicekosten

Als een appartement wordt aangeboden vragen potentiële kopers altijd direct naar de “servicekosten”. Eigenlijk een woord dat een verkeerde indruk wekt, door de term “kosten”. Je kunt je voorstellen dat een gebouw geld kost, de verlichting moet ‘s avonds branden, er is een telefoon voor noodgevallen in de lift, het gebouw moet schoongemaakt worden, maar de grootste de belangrijkste, het gebouw moet worden onderhouden. Over 20 jaar moet het gebouw nog steeds zijn kwaliteit behouden, want daarmee blijft de waarde van je vastgoed op niveau. Als voorbeeld, stel je laat een grondgebonden woning elke 5 jaar door een schildersbedrijf schilderen en dit kost € 5.000,-, dan zou je elk jaar dus € 1.000,- (ca. € 80,- per maand) apart moeten zetten. Dat doen maar weinigen, maar daarmee krijgt de term servicekosten toch een heel andere betekenis. De grootste post is meestal de liftinstallatie, deze moet elke 25-30 jaar volledig worden gereviseerd, jaarlijks worden onderhouden en gekeurd. Het geld om dit onderhoud te doen wordt dus door de eigenaren, meestal met maandelijkse bijdragen bij elkaar gespaard. Je bent als eigenaar verplicht lid van de VvE, dus je bent ook verplicht deze bijdrage te betalen. In een jaarlijkse vergadering wordt met elkaar afgesproken wat de servicekosten worden voor het nieuwe jaar. Belangrijkste hierbij: Wees niet te zuinig! Spaar je niet genoeg dan heb je over een paar jaar te weinig geld in de pot om het onderhoud uit te voeren. Als dan de dakbedekking door lekkages direct moet worden aangepakt, dan komen ze het geld alsnog bij je halen, dan mag je ineens bijvoorbeeld € 2.000,- ophoesten, dat is echt niet fijn.

Huishoudelijk Reglement

Leden van de VVE kunnen met elkaar nog aanvullende regels afspreken, die worden opgenomen in het huishoudelijk reglement. Een huishoudelijk reglement mag nooit in tegenspraak zijn met de splitsingsakte of het modelreglement. Er zijn ook afspraken, die door rechters inmiddels zijn verworpen (jurispredentie), twee daarvan willen we graag met je delen. In sommige VvE’s is afgesproken dat bewoners geen hond mogen hebben en als men er al één had, dan mag men na overlijden van het beestje geen nieuwe aanschaffen. Dit is inmiddels niet meer toegestaan, honden en katten behoren toch echt tot het soort huisdieren dat zo bij de mens hoort, dat ze niet verboden mogen worden. In een Huishoudelijk reglement kunnen wel afspraken staan over het aanlijnen van het huisdier en het tegengaan van overlast. Ook een bijzondere uitspraak is dat hulpmiddelen voor minder validen zoals scootmobiels en rollators direct bij de deur van de eigen woning mogen worden geplaatst, ook al betreft dat een gezamenlijke ruimte, ook hier staat geregeld wat over in Huishoudelijke reglementen.

Het is toch zeker míjn huis!

wonen in een flat. Ze woonden jarenlang in een huis met een tuin (grondgebonden woning) en gaan dan naar een appartement zonder te beseffen wat daaraan anders is. Ze vinden de kleur van de voordeur niet mooi en pakken de kwast ter hand, ze hangen de was op aan het balkon en ze parkeren hun auto op een warme zomerdag in de dan lege fietsenstalling, omdat de auto zo koel blijft. Helaas, dat zo werkt het niet. Het wijzigen van de kleur van de voordeur of het ophangen van een luifel erboven mag niet zomaar, hiervoor moet je toestemming vragen aan alle bewoners. De was, maar ook schotelantennes mogen vaak niet op of aan het gebouw worden gehangen, dit staat beschreven in veel splitsingsaktes en tja die fietsenstalling is gezamenlijk eigendom en heeft een duidelijke functie. Het plaatsen van je auto daar is echt niet mogelijk zonder uitdrukkelijke toestemming van het bestuur.

Het Bestuur

Een VvE heeft een bestuur, hier wordt vaak een professionele partij voor ingehuurd. Zo’n bestuur zorgt voor het onderhoud van het gebouw en voor de administratie. In deel 2 van dit artikel, te lezen in onze volgende nieuwsbrief, gaan we wat dieper in op bestuurlijke onderwerpen en geven we een aantal tips voor het goed beheren van het gebouw.

Wordt vervolgd...

Nog niet geabonneerd op onze nieuwsbrief en wil je niets missen van het nieuws op de woningmarkt in 2020? Schrijf je dan hier in!  

 

Kom langs - of - Maak een afspraak