Koopwoning blijft ook in 2013 aantrekkelijk
Door de vele negatieve signalen en het ontbreken van objectieve informatie, lijken veel potentiële kopers af te haken en te kiezen voor een huurwoning. Per saldo vallen toch een aantal ontwikkelingen positief uit in 2013, vooral als gevolg van de gedaalde hypotheekrente, stelt Woningmarktcijfers.nl.
“Ondanks verschillende aanpassingen aan de leenquote kunnen kopers met lagere inkomens nog bijna net zo veel hypotheek krijgen als in 2009”, zegt Woningmarktcijfers.nl. Bij de hogere inkomens daalt de leencapaciteit wel iets sterker. “Wanneer echter rekening wordt gehouden met iets hogere inkomens ten opzichte van 2009, kan in veel gevallen meer worden gefinancierd dan in 2009. Door de prijsdaling, de verlaging van de overdrachtsbelasting en een lagere hypotheekrente zijn vrijwel alle kopers in staat een kwalitatief betere woning te kopen.”
Maandlasten lager dan in 2009
Als de hypotheeklasten van een koper uit 2009 worden vergeleken met die van een koper in 2013 ontstaat het volgende beeld. De koper van 2009 kocht een woning van 230.000 euro incl. overdrachtsbelasting met een spaar/aflossingsvrije hypotheek in de verhouding van 60/40%, tegen een hypotheekrente 5,5%, 10 jaar vast. De koper van 2013 koopt dezelfde woning voor 200.000 euro incl. overdrachtsbelasting met een annuïteitenhypotheek tegen 4,5%, eveneens 10 jaar vast. Een doorrekening van beide hypotheken laat een voordeel voor de koper in 2013 zien van ruim 1.000 euro, dit ondanks het feit dat via annuïteit moet worden afgelost. Ook de komende 15 jaar is deze koper nog voordeliger uit. Voor hogere inkomens kan een afwijkend beeld ontstaan als de plannen om het aftrektarief na 2014 geleidelijk te verlagen doorgaan.| Bruto per jaar | Inkomen 27.000 | Inkomen 44.000 | ||
| 2009 | 2013 | 2009 | 2013 | |
| toetsrente | 5.5% | 4.5% | 5.5% | 4.5% |
| Woonlast% | 31.7% | 27.5% | 32.6% | 28.0% |
| Maximale woonlast | € 8.559 | € 7.425 | € 14.344 | € 12.320 |
| Maximale hypotheek | € 125.600 | € 122.000 | € 210.400 | € 202.500 |
| Bruto per jaar | Inkomen 57.000 | Inkomen 76.000 | ||
| 2009 | 2013 | 2009 | 2013 | |
| toetsrente | 5.5% | 4.5% | 5.5% | 4.5% |
| Woonlast% | 35.4% | 29.0% | 38.8% | 33.0% |
| Maximale woonlast | € 20.178 | € 16.530 | € 29.488 | € 25.080 |
| Maximale hypotheek | € 296.000 | € 271.700 | € 432.600 | € 412.200 |
* Woningmarktcijfers.nl
Huren gaan extra omhoog
“Door de onzekere situatie kiezen mensen vaker voor een huurwoning. De huren gaan volgens de kabinetsplannen de komende jaren extra omhoog. Iemand die nu een woning huurt tegen 8.000 euro per jaar en jaarlijks met 3% huurverhoging wordt geconfronteerd, betaalt in jaar 40 maar liefst 25.000 euro aan huur”, rekent Woningmarktcijfers.nl voor. In 40 jaar heeft deze huurder meer dan 600.000 euro aan huur betaald zonder dat daar, behoudens het woongenot, iets tegenover staat. “De hiervoor genoemde koper van 2013 betaalt in 40 jaar wonen, incl. alle bijkomende eigenaarslasten nog geen 400.000 euro. Zelfs als de huizenprijzen helemaal niet zouden stijgen, en de woning wordt verkocht voor 200.000 euro, blijkt het voordeel van de koper 400.000 euro te bedragen.”
Uiteraard zullen in beide situaties prijsstijgingen en inflatie hun werk doen. De berekening geeft wel aan dat een serieus onderzoek en objectieve vergelijking op langere termijn een must is. “Los van het financiële plaatje kunnen andere factoren een rol spelen bij de keuze, maar ook na 2013 blijft kopen een goede optie.”
Bron: Vastgoed actueel donderdag 06 december 2012
De veranderende regels voor de hypotheekrenteaftrek. Wat betekent dat voor jou?
Op 1 januari 2013 veranderen de regels voor de hypotheekrenteaftrek. Voor een hypotheeklening die in 2013 wordt afgesloten is alleen nog hypotheekrenteaftrek als het een hypotheek is waarop wordt afgelost.
Het is verstandig om voor de jaarwisseling de nieuwe regels te bekijken, omdat het voor jouw situatie verstandig kan zijn voor 2013 actie te ondernemen. Wij zetten de verschillende situaties op een rij. Dit overzicht is op 20.11.2012 gewijzigd in verband met de behandeling van de hypotheekregels in de Tweede Kamer. De Eerste Kamer spreekt zich in december uit over de hyptoheekregels.
Ik heb een hypotheek.
> Ik heb een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek of een spaarhypotheek: de hypotheekrenteaftrek verandert in 2013 in principe niet.
> Ik heb een hypotheek, maar die is niet aflossingsvrij: vanaf 2013 is er alleen nog hypotheekrenteaftrek voor hypotheekleningen waarop jaarlijks wordt afgelost. Voor hypotheekleningen die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten blijft de hypotheekrenteaftrek gelden, ook als niet jaarlijks wordt afgelost.
Ik doe aan banksparen of –beleggen voor de aflossing van mijn hypotheek. Ik heb een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW).
In principe blijft de opbouw van het spaarsaldo of verzekering belastingvrij.
Als je deze kapitaalverzekering nu nog aangeeft in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) is het misschien verstandig de polis aan te passen, om ook voor de toekomst belastingvoordeel te hebben. Dit kan nog tot 1 april 2013.
Ik ga in 2013 een duurder huis kopen.
Als je in 2012 nog een huis koopt, maar de lening pas in 2013 afsluit, geldt het volgende. Als je aan voorwaarden voldoet, is de rente van een aflossingsvrije hypotheek die je in 2013 afsluit toch nog aftrekbaar. Wij adviseren je daarom bij ons de koopovereenkomst vast te laten leggen zodat wij ervoor kunnen zorgen dat je onder voorwaarden van die regeling valt. Wil je dan wel voordat je een bod op een woning doet, contact met ons opnemen?
Ik ga in 2013 extra geld lenen om mijn huis te verbouwen.
Als je nog in 2012 een schriftelijke afspraken maakt met een aannemer over de verbouwing, dan heb je in 2013 ook bij een aflossingsvrije hypotheek volledige hypotheekrenteaftrek. In het regeerakkoord zijn plannen opgenomen om vanaf 2014 de aftrek te beperken.
Ik ga voor het eerst een huis kopen.
Als je in 2012 nog een huis koopt, maar de lening pas in 2013 afsluit, geldt het volgende. Als je aan voorwaarden voldoet, is de rente van een aflossingsvrije hypotheek die je in 2013 afsluit toch nog aftrekbaar. Wij adviseren je daarom bij ons de koopovereenkomst vast te laten leggen zodat wij ervoor kunnen zorgen dat je onder voorwaarden van die regeling valt. Wil je dan wel voordat je een bod op een woning doet, contact met ons opnemen? Koop je in 2013 het huis, dan val je onder de nieuwe hypotheekregels. Vanaf 2013 is er alleen nog hypotheekrenteaftrek voor hypotheekleningen waarop jaarlijks wordt afgelost.
Bij welke soorten hypotheekleningen wordt ook afgelost?
Dit is bijvoorbeeld bij een annuïteitenlening en een lineaire lening.
Bij een annuïteitenhypotheeklening moet elke maand niet alleen de rente worden betaald, maar ook worden afgelost. Dit gebeurt volgens een vast schema. In de eerste jaren wordt volgens het schema meer rente betaald dan aflossing. In de laatste jaren wordt juist meer aan aflossing dan aan rente betaald. De maandelijkse rente en aflossing wordt ‘annuïteit’ genoemd. Volgens de nieuwe regels moet de hypotheeklening na dertig jaar helemaal afgelost zijn.
Bij de lineaire lening wordt ieder jaar hetzelfde bedrag afgelost en na dertig jaar is de hele hypotheeklening terugbetaald. Voor deze leningen is hypotheekrenteaftrek ook na 1 januari 2013 toegestaan.
Ik ga in 2013 geld lenen van mijn ouders om een huis te kopen. Gelden dan ook de nieuwe hypotheekregels?
De nieuwe regels gelden voor alle leningen die je afsluit voor je woning. Als je bijvoorbeeld geld leent van je ouders voor de aankoop van je woning, is de rente die je betaalt alleen aftrekbaar als je ook aflost op deze lening. De Netwerknotaris kan adviseren.
Ik heb nu een spaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek
In het regeerakkoord zijn plannen opgenomen om vanaf 2014 de aftrek te beperken.
In de nieuwe Belastingplannen zijn ook regels opgenomen voor:
- de starterslening: speciaal voor starters die in 2013 een woning kopen.
- de hypotheekrenteaftrek als je je oude woning nog niet verkocht hebt, maar al wel een nieuwe woning hebt gekocht. De minister heeft toegezegd hiervoor speciale regels te maken die tijdelijk zorgen voor aftrek van de rente van beide leningen.
- de rente en kosten die betaald worden voor de aflossing van een restschuld. Als je na 28 oktober 2012 een woning verkocht hebt met verlies, is het mogelijk de rente en kosten van een lening om dit verlies te betalen af te trekken van de belasting. Dit is voor tien jaar mogelijk. De regering kijkt naar de mogelijkheden om dit mee te financieren bij een nieuwe hypotheek.
- de huurprijs. Vanaf 1 januari 2013 gelden er ook nieuwe regels voor huurprijzen.
Bron: netwerknotarissen d.d. 23 november 2012